抚顺市居住物业管理暂行办法
辽宁省抚顺市人民政府
抚顺市居住物业管理暂行办法
抚顺市人民政府
市政府第6次常务会议通过
第一章 总 则
第一条 为了规范本市居住物业的使用、维修和其他管理服务行为，鼓励发展物业管理企业，维护房屋产权人、使用人和物业管理企业的合法权益，根据国家法律、法规的有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内的居住物业管理。
第三条 本办法所称居住物业（以下简称物业），是指住宅以及相关的公共设施。
本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。
本办法所称物业管理企业，是指接受业主或者小区管委会的委托，根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企业。
第四条 我市新建住宅小区必须实行物业管理，已交付使用的住宅小区和居住区，应创造条件逐步实行物业管理。
第五条 市房产管理局（以下简称市房产局）是本市物业管理的行业主管部门。市房产局会同县、区人民政府，负责组织实施本办法。
规划、城建、公用、电业、邮电、公安、物价、工商、住房资金管理局等有关部门，按照各自职责，协同实施本办法。
街道办事处、乡镇人民政府，对辖区内物业管理进行管理监督，对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。
第六条 住宅小区和居住区的物业产权人、使用人，有参与物业管理的权利，并有合理使用房屋、公共设施，维护和遵守住宅小区和居住区公共秩序的义务。
第二章 住宅小区建设与移交
第七条 市房地产、规划行政主管部门对住宅小区的建设实行管理与监督。
第八条 住宅小区的规划设计方案，必须经市规划行政主管部门会同有关部门审定，市物业管理行政主管部门应参与审定并签署意见。
第九条 房地产开发建设单位进行住宅小区建设，应严格按规划设计标准施工，不得擅自改变规划设计。确需部分变更的，必须经市国土规划局审定并征得房产行政主管部门同意。
第十条 住宅小区竣工后，由市房产局组织区政府和有关部门按国家、省、市有关规定标准进行综合验收。
第十一条 住宅小区的开发建设单位，应在住户入住前六个月或移交物业管理之前，对住宅小区实行前期管理，管理费用由开发建设单位承担。
第十二条 住宅小区移交管理时，建设单位应向管委会或前期管理单位移交下列资料：
（一）住宅小区平面规划图，竣工总平面图；
（二）房屋设备和配套设施的竣工图；
（三）地下管网布置图；
（四）住宅小区各类房屋清单；
（五）出售房屋的产权归属和成本核算清单；
（六）住宅小区公共设施、共用设备及公共场地清单；
（七）住宅小区楼、栋门牌号编制图；
（八）工程质量验收及其他应提供的资料。
第十三条 开发建设单位出售商品房，产权单位按房改政策出售公房，均应在售房合同中明确物业管理内容。
第十四条 住宅小区建设单位自移交管理办理完毕之日起，不再承担住宅小区的管理责任。
第三章 住宅小区管理委员会
第十五条 住宅小区管理委员会（以下简称管委会）是代表和维护住宅小区内房屋产权人和使用人的合法权益、对住宅小区物业实行民主管理的群众性自治组织。
第十六条 住宅小区入住率达50％以上时，在房产行政主管部门的指导下，由住宅小区所在街道办事处组织产权人、使用人代表及有关管理部门举行住宅小区管委会筹备会议，选举产生管委会。
第十七条 管委会成员由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的人员组成。产权人代表在管委会成员中的比例应不低于70％。
第十八条 管委会每届任期三年，管委会委员可连选连任，主任委员由街道办事处或居委会领导担任。
第十九条 管委会享有以下权利：
（一）制定管委会章程、小区物业管理目标及居住公约；
（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；
（三）对物业管理企业的各项管理工作的实施及规章制度的执行情况进行监督和检查；
（四）审议物业管理企业制定的年度管理计划和住宅小区物业管理、修缮、服务等重大措施。
第二十条 管委会履行下列义务：
（一）维护小区内房屋产权人和使用人的合法权益；
（二）协助物业管理企业落实各项管理工作；
（三）接受物业管理行政主管部门的监督和指导；
（四）及时向有关管理部门和单位反映产权人的意见和要求；
（五）组织小区达标创优和其他社会公益活动；
（六）召集和主持产权人大会及有关会议，每年向大会和物业管理行政主管部门报告一次工作。
第四章 房屋产权人、使用人的权利和义务
第二十一条 房屋产权人、使用人有以下权利：
（一）对住宅小区管委会的产生有选举权和被选举权；
（二）对物业管理企业的管理服务活动有提出意见和建议的权利；
（三）对物业管理企业的管理服务活动有监督的权利。
第二十二条 房屋产权人、使用人有合理使用房屋、公共设施，维护、遵守住宅小区和居住区公共秩序的义务。
第二十三条 房屋产权人、使用人不得在住宅小区和居住区内实施下列行为：
（一）损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；
（二）占用和损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；
（三）在天井、庭园、平台、屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物、构筑物；
（四）侵占绿地、毁坏绿化；
（五）乱设摊、乱设集贸市场；
（六）乱倒垃圾、杂物；
（七）在建筑物和构筑物上乱张贴、乱涂写、乱刻画；
（八）排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声。
第五章 物业管理企业
第二十四条 物业管理企业应是依法成立并能独立承担民事责任的法人，从事住宅小区和居住区物业管理及提供社区服务的经营单位。
第二十五条 物业管理企业依据与管委会签订的《住宅小区物业管理合同》，对住宅小区和居住区实施物业管理。物业管理合同须向所在县、区建设行政主管部门备案。
第二十六条 物业管理企业对住宅小区和居住区实行专业化管理和综合性有偿服务。
第二十七条 物业管理企业职责：
（一）根据本办法和物业管理合同规定，对住宅小区和居住区实行管理，依法经营；
（二）管理住宅小区和居住区综合验收档案资料；
（三）依据房产和公共设施管理的有关规定，制止住宅小区和居住区内的违章和违法行为；
（四）以“为使用人服务”为宗旨，为使用人提供有偿服务，提高居住区的环境效益和社会效益；
（五）定期向管委会汇报居住区管理工作，接受住宅小区管委会和有关行政管理部门的监督指导；
（六）按照物业管理合同的规定应履行的其他职责。
第六章 物业维护与管理
第二十八条 住宅小区和居住区内的单位和个人应爱护小区内房屋、公共设施与环境，不得有违反《抚顺市城镇房产管理暂行办法》或其他法律、法规的行为。
第二十九条 住宅小区和居住区物业维修管理的内容：
（一）维修、养护住宅小区和居住区内的房屋及共用水箱、电梯等附属设施；
（二）维修、养护住宅小区和居住区内的安全防范设施和庭院线以内的道路；
（三）养护住宅小区和居住区内的花草树木，维护园林小品和其他园林设施；
（四）住宅小区和居住区内环境卫生的清扫，公厕保洁和维护环卫设施；
（五）维护住宅小区内交通秩序；
（六）协助公安部门负责住宅小区内治安保卫工作，落实防范措施；
（七）法律、法规、规章规定及其他应做好的管理工作。
前款（一）项中房屋户门以内部位的维修费用由产权人承担，房屋共用部位维修费用属购买商品房的由产权人承担；属房改购买公房的，从住宅维修基金中列支，不足部分由产权人分担。（二）至（六）项中维修和养护费用从住宅区基础设施维修费、物业管理服务费中列支。
第三十条 住宅小区和居住区内公用设施的维修管理按有关规定划分维修责任。
第三十一条 各专业管理部门在审批住宅小区和居住区内改变房屋使用用途和经营项目、工程项目及维修住宅小区和居住区设施、设备时，应与住宅小区和居住区管委会、物业管理企业沟通，对因施工破坏的住宅小区和居住区环境应在工程结束时修复，否则应予赔偿损失。
第七章 成立物业管理企业的政策规定
第三十二条 凡成立物业管理企业，可按所管房屋面积每平方米5元的标准，向金融部门申请贴息贷款。该贷款作为物业管理企业的启动资金，由物业管理企业逐年偿还或在解除物业管理合同时一次性偿还。
第三十三条 物业管理企业在旧小区兴建办公用房和维修用房，免收土地出让金，兴建商服用房的，减半征收土地出让金。
第三十四条 物业管理企业安排下岗职工、失业人员，劳动部门减半收取劳动力管理费三年。
第三十五条 物业管理企业经地方税务部门审批，免征企业所得税三年。
第三十六条 企业房管部门转制成立物业企业的，原从事房产管理的人员，第一年保留原工资，第二年保留80％的工资，第三年保留50％的工资，第四年以后自收自支。
第三十七条 党政机关、事业单位人员领办物业管理企业，其本人享受留原职级、停职留薪三年待遇。
鼓励开发企业成立物业管理企业。
第八章 管理经费和专用房屋
第三十八条 开发建设单位在移交住宅小区时，以成本价向管委会提供物业管理用房。具体标准：
（一）建筑面积2万－5万平方米的为60－80平方米；
（二）建筑面积5万－10万平方米的为80－100平方米；
（三）建筑面积10万平方米以上的为120－150平方米；
（四）开发建筑面积不够上述标准的，开发建设单位按规划商品房面积每平方米3元的标准，一次性将款划拨给房产行政主管部门，由房产行政主管部门统一安排使用。
第三十九条 住宅小区和居住区内的产权人和使用人，按物价局核定的收费标准向物业管理企业交纳物业管理服务费。
第四十条 从房改售房款总额中提取10％的资金，作为原有住宅小区综合整治的专项费用，由各区政府、住宅小区产权单位提出小区综合整治规划设计方案，报经市规划行政主管部门和市房产行政主管部门审批实施。各小区产权单位或管理单位按小区综合整治进度列出资金使用计划
，报市房产行政主管部门审批，由住房资金管理局审查拨款，并由市财政局、市房产行政主管部门、住房资金管理部门和规划行政主管部门监督检查其资金使用情况和验收综合整治项目。达到物业管理条件的，实行物业管理。
对已建成的住宅小区，在规划条件允许的情况下，由市规划行政主管部门会同市房产行政主管部门等，审批兴建一批商服用房和办公用房，提供给物业管理企业使用，其建设资金由住宅小区产权单位或物业管理企业自筹解决。
第四十一条 企业自管住宅小区，应实行符合企业特点的管理模式，暂不具备物业管理条件的企业，应按国家、省、市有关住宅小区的标准和规定进行管理，逐步创造条件实行物业管理。
第四十二条 产权人、使用人应按所受物业服务的项目向物业管理企业交付物业管理服务费。
物业管理服务收费应当根据所提供服务性质、特点等不同情况分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
为使用人提供的公共卫生清洁、公共设施的维修、保养以及保安等，实行政府定价或政府指导价。
为使用人提供的特约服务，除物价部门规定的统一收费标准外，经营者自行定价。
住宅小区和居住区物业管理服务收费按《辽宁省城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（辽价发〔1997〕25号文）执行。
第四十三条 住宅小区和居住区物业管理单位向使用人收取物业管理服务费标准，由物业管理单位根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况，向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以独立小区为单位核定。
第四十四条 住宅小区和居住区物业维修基金的提取和共用部位、共用设备维修费的交纳，按《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》（抚政发〔1997〕30号文）执行。
第四十五条 住宅小区和居住区内各项管理经费的收支情况，每半年向产权人、使用人张榜公布一次，接受产权人、使用人的监督。
第九章 奖励与处罚
第四十六条 住宅小区和居住区物业管理工作应按《全国优秀住宅小区管理标准》、《辽宁省优秀住宅小区物业管理标准》定期进行检查评比，对评为国家、省级的优秀住宅小区由市人民政府予以表彰或奖励。
第四十七条 新建成的住宅小区，未经综合验收或验收不合格开发建设单位擅自配户的，由市房产行政主管部门责令限期完善，在其未完善之前，不审批新的开发项目。情节严重的，可处10－30万元罚款，直至依法吊销其开发企业资质证书。
第四十八条 对违反《抚顺市城镇房产管理暂行办法》的，物业管理企业有权予以制止，并要求其限期改正和赔偿损失；情节严重的，交有关部门按照有关规定给予行政处罚。
第四十九条 对无故拒交各项费用的住户，物业管理企业可要求其限期交纳，并按规定收取滞纳金；逾期仍不交纳的，物业管理企业可向人民法院起诉追缴。
第五十条 物业管理企业违反本办法有下列行为之一的，由管委会制止、限期改正或要求赔偿损失：
（一）对物业维修养护不及时的；
（二）管理制度不健全、管理混乱的；
（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；
（四）擅自将管理费用挪作他用的；
（五）乱搭、乱建，改变房屋和配套设施、设备用途的；
（六）违反物业管理合同约定的其他行为。
第五十一条 开发建设或经营管理单位在管委会未成立前不按规定管理住宅小区或未按规定向管委会移交住宅小区，未移交专用房和拒交住宅小区基础设施维修费的，由市房产行政主管部门责令其限期履行；逾期仍不履行的，市房产行政主管部门可申请人民法院强制执行。
第十章 附 则
第五十二条 办公、商住、别墅等的物业管理，可参照本办法执行。
第五十三条 本办法由市房产局负责解释。
第五十四条 本办法自发布之日起施行，原《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》（1997年5月27日抚政发〔1997〕15号文）同时废止。
1998年9月8日
非上市公司的股权激励方案及对未来上市的影响
陈召利
随着修订后中国《公司法》自2006年1月1日起施行，中国证券监督管理委员会发布的《上市公司股权激励管理办法》（试行）也同时施行。自此，上市公司实施股权激励计划终于有法可依。一份设计良好的股权激励方案，既可以缓解公司的资金压力，实现对员工的长期激励留住人才，又可以对员工进行有效约束，被誉为“金手铐”，为国内外上市公司所普遍采用。然而，关于非上市公司（即有限责任公司和未上市的股份有限公司）能否以及如何实施股权激励计划，中国现行法律对此一直没有明确规定，笔者经常接到客户咨询非上市公司（尤其是有限责任公司）能否实施股权激励计划，在上市前实施股权激励计划是否会影响到公司的未来上市计划。本文将就非上市公司对股权激励制度所普遍关心的几个问题略作探讨，仅供参考。
一、非上市公司实施股权激励计划的可行性
从现行法律来看，中国《公司法》未明文禁止有限责任公司和未上市的股份有限公司实施股权激励计划，对于民商事行为来说，“法无禁止即许可”，非上市公司完全可以根据公司章程和股东（大）会决议实施股权激励计划。
从实践操作来看，从已经在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的股份有限公司首次公开发行股票时发布的招股说明书可以看到，许多上市公司在上市前实施了股权激励计划，顺利通过了上市审核，这也说明我国在实践中是允许非上市公司依法实施股权激励计划的。
因此，非上市公司实施股权激励计划不存在任何法律障碍。
二、非上市公司的股权激励模式
从我国现行法律规定和实践操作来看，限制性股票、股票期权、股票增值权是上市公司股权激励计划的主要模式。因此，非上市公司完全可以借鉴并改造为适合其自身的股权激励模式。
（一）限制性股票（权）
限制性股票（权），是指非上市公司按照预先确定的条件事先授予激励对象一定数量的公司股票（权），激励对象只有在预先确定的条件成就后，才可真正享有被授予的股票（权）并从中获益；在预先确定的条件成就前，被授予的股票（权）受到限制，不得转让，如预先确定的条件到期不成就，公司有权将授予的股票（权）收回。
限制性股票（权）一般为一次性授予，分批解锁。采用限制性股权模式更能体现风险和收益对称，激励和约束的平衡。从目前实践来看，在中国境内上市公司在上市前实施的股权激励计划均采用限制性股票（权）模式。
（二）股票（权）期权
股票（权）期权，是指非上市公司授予激励对象在未来一定期限内以预先确定的价格和条件购买本公司一定数量股票（权）的权利。
股票（权）期权是公司授予激励对象的一种权利，而不是一种义务。激励对象到期可以选择“行权”也可以选择不“行权”。股票（权）期权有效期过后，已授出但尚未行权的股票（权）期权不得行权。
根据深圳证券交易所关于“IPO申报前制定并实施股票期权激励计划，是否可以？”的答复，只要签署合法的股票期权实施协议，有明确、合法的期权来源，期权计划人数直接或间接不超过200人，且在申报文件中披露，理论上是可行的，但在以往境内IPO项目中尚未出现过。因此，对于非上市公司来说，在上市前制定并实施股票期权激励计划，存在潜在的审批风险。当然，如果公司上市审核时股票期权激励计划已经实施完毕，则不会成为上市的障碍。
（三）股票（权）增值权
股票（权）增值权，是指非上市公司授予激励对象在一定的时期和条件下，获得规定数量的股票（权）价格上升所带来的收益的权利。股权激励对象不拥有这些股票（权）的所有权，也不拥有股东表决权、配股权。
相对于限制性股票（权）和股票（权）期权模式，在股票（权）增值权模式中激励对象最终并不实际享有股权，不会增加股东，因此不会对公司股权结构产生稀释；激励对象也无需出资购买，故而对授予对象成本压力较小。
当然，股票（权）增值权是虚拟股权的一种表现方式，公司可以根据自身的需要，设置不同的虚拟股权方案，授予激励对象享有相应的表决权、分红权、增值权的一种或者几种。
三、非上市公司的激励对象的持股方式
根据我国现行法律规定，非上市公司的激励对象可以通过直接或者间接方式持有公司的股权，主要存在以下几种情形。
1、直接持股
激励对象直接持股是目前最为普遍也最为稳妥的方式，但其不足之处在于激励对象的数量受限制，因为根据中国《公司法》的规定，有限责任公司的股东人数不得超过50人，股份有限公司的发起人不得超过200人。
2、通过设立特殊目的公司间接持股
通过设立特殊目的公司，来安排员工间接持股的模式也较为普遍。通常做法是激励对象共同出资设立一个特殊目的公司，该特殊目的公司只持有激励对象所在公司的股权，除此之外，不得开展任何业务。
从已经在上海证券交易所和深圳证券交易所上市的股份有限公司首次公开发行股票时发布的招股说明书可以看到，不少在上市前实施股权激励计划的公司，其激励对象采取这一持股方式。通过设立特殊目的公司间接持股，特别是对于有限责任公司而言，可以通过公司章程对股权转让作出特殊规定，更方便地限制和管理激励对象的股权变动，而不影响拟上市公司本身的股本结构。而拟上市公司为外商投资企业时，则可以规避中国自然人不能直接作为外商投资企业的股东的限制。
需要注意的是，通过设立特殊目的公司间接持股方式仍无法规避中国《公司法》关于股份有限公司的发起人不得超过200人的限制，因为中国证监会要求直接持股的股东人数和间接持股的股东人数需要累加计算。
3、通过设立特殊目的合伙企业间接持股
通过设立特殊目的合伙企业间接持股，是指激励对象共同出资设立一个特殊目的合伙企业，该特殊目的合伙企业只持有激励对象所在公司的股权，除此之外，不得开展任何业务。根据2009年修订的《证券登记结算管理办法》的规定，自2009年12月21日起，中国合伙企业可以在证券登记结算机构开立证券账户，换句话说，中国合伙企业被允许作为上市公司的发起人和股东。
与通过设立特殊目的公司间接持股方式相比，通过设立特殊目的合伙企业间接持股的优势在于避免双重征税，合伙企业本身无需缴纳企业所得税。但是，虽然在法律上没有问题，但截至目前为止，中国上市公司在公开发行上市时如合伙企业为股东的，全部是创业投资企业，还没有发现因股权激励而设立的特殊目的合伙企业作为上市公司的发起人。因此，通过设立特殊目的合伙企业间接持股存在潜在的审批风险。
此外，需要注意的是，与通过设立特殊目的公司间接持股方式一样，通过设立特殊目的合伙企业间接持股方式，也不能规避中国《公司法》关于股份有限公司的发起人不得超过200人的限制。
4、信托持股
信托持股是指信托机构接受委托人的委托，以自己的名义持有特定公司的股权，为委托人的利益或者特定目的，进行管理或者处分。其通常做法是，激励对象与信托机构签订信托合同，委托信托机构以自己的名义购买并持有激励对象所在公司的股权，为股权激励的特定目的，进行管理或者处分。
中国《信托法》于2001年颁布后，信托持股一度被认为是实施股权激励的有效方式，但是由于信托安排不透明，可能导致不正当的利益输送，中国证监会一直在股票公开发行审核过程中对于拟发行人股权结构中存在的信托持股计划持否定态度，此前多家拟上市公司均因存在信托持股计划被否决，后经清理后才准予上市。截至目前为止，中国境内没有运用信托持股成功上市的案例。
5、委托持股
根据我国现行法律规定，如不违反中国《合同法》第五十二条的规定，激励对象委托第三人代为持股是受法律保护的。但是，激励对象通过第三人享有相应的股权权益，不能直接向公司主张股权权利。
中国证监会一直在股票公开发行审核过程中对于拟发行人股权结构中存在的委托持股情形持否定态度，均要求律师事务所在公司公开发行股票并上市的法律意见书中明确说明拟上市公司的股权结构不存在委托持股情形。
四、股权激励计划的基本操作流程
对于非上市公司来说，股权激励计划的基本操作流程一般包括：
第一步：制定股权激励方案并经股东（大）会决议通过；
第二步：公司与激励对象签订股权激励协议，约定授予股权的比例、价格、授予条件与解锁条件、禁售期、终止条件等；
第三步：实施股权激励计划，授权、考核与解禁。
五、结 论
根据中国现行法律规定和实践操作，对于非上市公司来说，如希望在股权激励有效期内上市，比较稳妥的做法是采用限制性股票（权）的股权激励模式，激励对象以直接持股或者通过设立特殊目的公司间接持股方式为宜，尽可能避免采取信托持股、委托持股方式。
当然，股权激励对于非上市公司而言是一项系统工程，涉及的法律问题很多，既不可以简单地生搬硬套上市公司的股权激励方案，也不可以任意为之，如果设计实施不当很有可能成为公司上市的障碍，甚至可能存在诸多潜在的法律风险。
