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辽宁省大连市人民政府


大连市涉外房地产开发经营管理办法
大连市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了利用外资开发经营房地产，加快城市建设和进一步改善投资环境，根据中华人民共和国外资企业法、中外合资经营企业法、中外合作经营企业法、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法及有关法律、法规的规定，制定本管理办法。
第二条 凡在大连市辖区内设立外资、中外合资、中外合作开发经营房地产企业（简称开发企业），以及从事涉外房地产开发经营的单位和个人，均应执行本管理办法。
第三条 本办法所称开发经营房地产，是指开发企业在依法取得土地使用权的土地上从事开发建设，并按规定进行出售、出租、抵押房地产等经营活动。
第四条 房地产开发经营活动，须遵守中华人民共和国法律、行政法规及省、市有关规定，其合法权益受法律保护。
第五条 开发经营房地产，在市人民政府领导下，由大连市房地产开发管理领导小组（简称领导小组）统一组织管理。领导小组办公室，负责日常工作。
涉外房地产开发经营中有关土地使用权出让转让管理工作，按照《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》执行。

第二章 企业设立
第六条 设立开发企业，须有明确的开发目标和开发建设项目，并应符合中华人民共和国外资企业法、中外合资经营企业法、中外合作经营企业法的规定。
第七条 设立开发企业，由领导小组统一组织洽谈、统一审批。
设立开发企业，由外方投资者或拟合资、合作经营的中方企业，向领导小组提交申请和有关证件、资料，经领导小组组织审定后领取批准证书，并缴纳五十万元（人民币）保证金。
第八条 设立开发企业，应在领取批准证书三十日内到市工商行政管理局办理企业登记和领取营业执照。企业发生变更或合并、歇业的，应按规定及时办理变更登记和注销登记手续。
开发企业设立后，注册资本未按合同规定期限到位或经工商管理部门通知仍不按期到位的，视为自动解散，开发企业应办理注销登记手续，缴回营业执照。不办理注销登记手续的，由工商管理部门吊销营业执照。
第九条 设立开发企业，须在领取营业执照之日起三十日内到财政、税务机关办理登记，并应建立健全财务会计制度，依法按期缴纳税金和有关费用。
涉及开发经营的各项保险事宜，应在本市保险机构投保；涉及有关外汇事宜，依照我国外汇管理规定办理。

第三章 开发建设
第十条 房地产开发建设，须严格执行城市总体规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
开发企业，须依照《大连市国有土地出让和转让管理办法》取得土地使用权。
第十一条 开发企业，可在下列区域或就下列项目进行开发建设：
（一）经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区；
（二）经市人民政府批准的经济开发小区；
（三）城市金融、商业、贸易、住宅小区和旅游开发区；
（四）城市旧区改造和包片包段拆迁改建项目；
（五）城市公共服务设施、市政公用基础设施项目；
（六）其他经批准的开发建设项目。
第十二条 开发企业依法取得土地使用权后，应按土地使用权出让合同的规定投资开发建设。未投资开发建设或未达到出让合同规定条件的，不得进行转让、出租等经营活动。
第十三条 房地产开发建设，应严格执行开发建设程序和城市规划及有关技术规范。确需采用境外技术规范的，须报市建委审查备案。
第十四条 房地产开发建设，应严格实行工程质量监督。工程竣工，由工程质量监督机关组织有关部门统一验收，发给工程竣工合格证。未经验收或验收不合格的，不得交付使用。

第四章 房地产经营
第十五条 开发企业可以利用已开发建设的房地产，自办企业和经营公共事业；也可以依照外商投资开发经营成片土地暂行管理办法，将已开发的房地产出售、出租、抵押和进行其他经营活动。
第十六条 开发企业的房地产经营活动，须纳入领导小组统一管理，并由领导小组办公室会同房地产、土地、工商、税务、物价、国有资产等行政管理部门，依法审查合同、协议和办理权属登记、产权变更及收缴税费手续。
第十七条 开发企业的房地产经营活动，涉及预售房屋的，须持建设用地、建设工程证明和施工合同等有关资料，向领导小组办公室申请办理审核手续，经核准后方可签订预售房屋合同（协议）。
涉及房地产出租、抵押的，须持租赁合同、抵押合同，向领导小组办公室申请登记备案手续，并接受对履行合同权利与义务的监督。
第十八条 开发企业的房地产经营活动，涉及地上建筑物及附着物所有权转移的，其用地范围内的土地使用权应随之转移。
第十九条 开发企业的房地产经营活动，其转让、出租、出售价格的确定，须接受领导小组办公室的协调、指导和监督。
房地产出售、出租价格明显低于市场价格时，领导小组有权指定优先购买、承租权者。

第五章 附 则
第二十条 违反本管理办法的，由各有关行政管理部门依照法律、法规和规章进行处理。
第二十一条 开发企业因投资办企业、开发建设和房地产经营发生的合同争议，应按有关规定向仲裁机构申请仲裁，或向人民法院起诉。
第二十二条 华侨和香港 、澳门 、台湾地区经济组织或个人来连投资开发经营房地产，参照本管理办法执行。
第二十三条 本管理办法由大连市人民政府解释。
第二十四条 本管理办法自发布之日起施行。




1992年9月2日
政府集中采购执行机构处境艰难

作者：谷辽海
来源：中国经济时报
http://finance.sina.com.cn
发表时间：2006年01月13日


我国从中央到地方的各级政府采购中心是本级政府及其所属机构集中采购货物、工程和服务的执行机构。综观政府采购的整部法律，立法的本意是要在我国公共采购市场建立起统一的法定执行机构，以实现国家公共政策目标，同时也是为了与国际上的政府采购制度接轨。为此，我国《政府采购法》从总则开始到第八章的法律责任，分别从不同角度对政府集中采购机构进行了规范。为了保证执行机构独立公正地运行，同时也为了与《招标投标法》的相关内容进行衔接，《政府采购法》监督检查这一章节又用了大量的条款对执行机构的监督进行了规定。然而目前，政府集中采购机构却处境艰难，监督检查机制不健全。

我国《政府采购法》的很多条款都有对政府集中采购机构进行监督的规定，而对于非集中采购机构的监督，在我国现行法律中却不健全。我国《招标投标法》颁布前后，成立了名称各异的招标公司，组建了全国性的公共采购信息网络媒体，承揽我国各级政府及其所属机构的重特大政府采购项目。这些社会中介机构全部是以营利为目的，大部分依附于国家公共机关，通过国家相关部委的指定，控制权威的全国公共采购信息披露媒体，独揽国家和地方重特大公共采购项目的代理业务。这些政府采购代理机构都不属于集中采购机构，处于现行法律监督之外。在我国《政府采购法》的监督检查章节中，对非集中采购机构没有作出任何规定的同时，允许以营利为目的的代理机构与法定代理机构同时存在，共同执行政府采购的代理业务。

而集中采购执行机构处境艰难。我国从１９９８年开始，许多推行政府采购试点的省市先后建立了隶属于财政部门的政府采购中心，执行本级政府的采购任务。《政府采购法》实施后，各级财政部门为了严格执行法律规定，主动与各政府采购中心脱离了关系，主管机关与集中采购执行机构进行了分离。纵向来看，从中央到地方的各级政府采购中心互不隶属，没有统一的主管部门进行管理；横向来看，各省市之间的政府采购中心没有任何的业务交流，互不联系。许多省市的政府采购中心，每年财政不给予拨款，自己寻找出路，自收自支，自负盈亏，自我发展，变成了地地道道的与招标公司大同小异的中介代理机构，但却仍然是以非营利为目的、法定的公共采购执行机构。由此可见，《政府采购法》没有处理好委托代理与法定代理之间的关系，给各级政府采购中心的有序发展带来了影响。

政府采购中心与财政部门彻底脱钩后，近两年的发展步履维艰。其一，没有统一的主管机关。有些集中采购机构的人、财、物从财政部门分离后，直接划入当地的发展和改革委员会管理、或本级政府机关直属单位、政府机关事务服务中心、商务厅局管理、招标事务管理局等等。由于存在多头管理机构，不仅给财政部门监督带来难度，对执行机构的自身发展也造成障碍。其二，代理业务受到采购人的限制。虽然法律明确规定，纳入集中采购目录的必须由政府采购中心进行代理，但中标或成交结果的最终决定权仍然取决于采购人。由此可见，法律还未赋予执行机构完整的法定代理权限。采购人不执行或者不接受政府采购中心的代理结果，现行法律没有相应的监督和制裁措施。其三，集中采购被强制纳入招标公司。由于法律对政府采购执行机构还没有明确的定位和充分授权，许多省市通过行政命令将政府采购中心强制并入招标公司管理，共同代理政府集中采购任务。在此情况下，集中采购执行机构不可能健康规范地发展，财政部门的监督也只能是流于形式。

众所周知，我国大量的公共采购项目都是由以营利为目的的招标公司进行采购代理的。许多中介机构所代理的政府采购规模远远超过政府采购中心，但我们几乎看不到政府采购监督管理部门这些招标公司所代理的采购价格、节约资金效果、服务质量、信誉状况、有无违法行为等方面的数据资料。根据我《政府采购法》第６６条规定，政府采购监督管理部门应当对集中采购机构的采购价格、节约资金效果、服务质量、信誉状况、有无违法行为等事项进行考核，并定期如实公布考核结果。从法律的这一条款来看，非集中采购机构无须接受财政部门的监督考核。显而易见，这样的结论肯定是违反我国公共采购的立法宗旨。然而，并不违法。我国公共采购领域里有很多“猫腻”和不光彩现象都发生在业主和招标公司之间。因此，以营利为目的的中介机构更需要法律进行强制规范。为了体现法律的公平合理，政府采购法应统一监督考核标准。

为了实现政府采购的立法宗旨和政策功能，国家立法机关应将招标投标法纳入到政府采购法中，统一政府采购的执行机构，明确规定政府采购中心为各级政府及其所属机构进行公共采购的执行主体，是法定的代理机构而不是委托的代理机构，同时立法还需要明确政府采购中心所享有的公共采购代理权力。只有公共采购法律制度的统一，才能有统一的主管机关，才能建立起有效的质疑投诉程序和供应商权利救济制度，从而才能真正建立健全政府采购的监督机制。（３６）


（注：本文作者谷辽海为北京市辽海律师事务所主任、高级律师，本文系群众出版社出版的谷辽海先生的新作《法治下的政府采购》一书中的连载文章）