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中华人民共和国税收征收管理法实施细则

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中华人民共和国税收征收管理法实施细则

国务院


中华人民共和国税收征收管理法实施细则


  (2002年9月7日中华人民共和国国务院令第362号公布 根据2012年11月9日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订)



第一章 总  则

  第一条 根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称税收征管法)的规定,制定本细则。
  第二条 凡依法由税务机关征收的各种税收的征收管理,均适用税收征管法及本细则;税收征管法及本细则没有规定的,依照其他有关税收法律、行政法规的规定执行。
  第三条 任何部门、单位和个人作出的与税收法律、行政法规相抵触的决定一律无效,税务机关不得执行,并应当向上级税务机关报告。
  纳税人应当依照税收法律、行政法规的规定履行纳税义务;其签订的合同、协议等与税收法律、行政法规相抵触的,一律无效。
  第四条 国家税务总局负责制定全国税务系统信息化建设的总体规划、技术标准、技术方案与实施办法;各级税务机关应当按照国家税务总局的总体规划、技术标准、技术方案与实施办法,做好本地区税务系统信息化建设的具体工作。
  地方各级人民政府应当积极支持税务系统信息化建设,并组织有关部门实现相关信息的共享。
  第五条 税收征管法第八条所称为纳税人、扣缴义务人保密的情况,是指纳税人、扣缴义务人的商业秘密及个人隐私。纳税人、扣缴义务人的税收违法行为不属于保密范围。
  第六条 国家税务总局应当制定税务人员行为准则和服务规范。
  上级税务机关发现下级税务机关的税收违法行为,应当及时予以纠正;下级税务机关应当按照上级税务机关的决定及时改正。
  下级税务机关发现上级税务机关的税收违法行为,应当向上级税务机关或者有关部门报告。
  第七条 税务机关根据检举人的贡献大小给予相应的奖励,奖励所需资金列入税务部门年度预算,单项核定。奖励资金具体使用办法以及奖励标准,由国家税务总局会同财政部制定。
  第八条 税务人员在核定应纳税额、调整税收定额、进行税务检查、实施税务行政处罚、办理税务行政复议时,与纳税人、扣缴义务人或者其法定代表人、直接责任人有下列关系之一的,应当回避:
  (一)夫妻关系;
  (二)直系血亲关系;
  (三)三代以内旁系血亲关系;
  (四)近姻亲关系;
  (五)可能影响公正执法的其他利害关系。
  第九条 税收征管法第十四条所称按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构,是指省以下税务局的稽查局。稽查局专司偷税、逃避追缴欠税、骗税、抗税案件的查处。
  国家税务总局应当明确划分税务局和稽查局的职责,避免职责交叉。

第二章 税务登记

  第十条 国家税务局、地方税务局对同一纳税人的税务登记应当采用同一代码,信息共享。
  税务登记的具体办法由国家税务总局制定。
  第十一条 各级工商行政管理机关应当向同级国家税务局和地方税务局定期通报办理开业、变更、注销登记以及吊销营业执照的情况。
  通报的具体办法由国家税务总局和国家工商行政管理总局联合制定。
  第十二条 从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照之日起30日内,向生产、经营地或者纳税义务发生地的主管税务机关申报办理税务登记,如实填写税务登记表,并按照税务机关的要求提供有关证件、资料。
  前款规定以外的纳税人,除国家机关和个人外,应当自纳税义务发生之日起30日内,持有关证件向所在地的主管税务机关申报办理税务登记。
  个人所得税的纳税人办理税务登记的办法由国务院另行规定。
  税务登记证件的式样,由国家税务总局制定。
  第十三条 扣缴义务人应当自扣缴义务发生之日起30日内,向所在地的主管税务机关申报办理扣缴税款登记,领取扣缴税款登记证件;税务机关对已办理税务登记的扣缴义务人,可以只在其税务登记证件上登记扣缴税款事项,不再发给扣缴税款登记证件。
  第十四条 纳税人税务登记内容发生变化的,应当自工商行政管理机关或者其他机关办理变更登记之日起30日内,持有关证件向原税务登记机关申报办理变更税务登记。
  纳税人税务登记内容发生变化,不需要到工商行政管理机关或者其他机关办理变更登记的,应当自发生变化之日起30日内,持有关证件向原税务登记机关申报办理变更税务登记。
  第十五条 纳税人发生解散、破产、撤销以及其他情形,依法终止纳税义务的,应当在向工商行政管理机关或者其他机关办理注销登记前,持有关证件向原税务登记机关申报办理注销税务登记;按照规定不需要在工商行政管理机关或者其他机关办理注册登记的,应当自有关机关批准或者宣告终止之日起15日内,持有关证件向原税务登记机关申报办理注销税务登记。
  纳税人因住所、经营地点变动,涉及改变税务登记机关的,应当在向工商行政管理机关或者其他机关申请办理变更或者注销登记前或者住所、经营地点变动前,向原税务登记机关申报办理注销税务登记,并在30日内向迁达地税务机关申报办理税务登记。
  纳税人被工商行政管理机关吊销营业执照或者被其他机关予以撤销登记的,应当自营业执照被吊销或者被撤销登记之日起15日内,向原税务登记机关申报办理注销税务登记。
  第十六条 纳税人在办理注销税务登记前,应当向税务机关结清应纳税款、滞纳金、罚款,缴销发票、税务登记证件和其他税务证件。
  第十七条 从事生产、经营的纳税人应当自开立基本存款账户或者其他存款账户之日起15日内,向主管税务机关书面报告其全部账号;发生变化的,应当自变化之日起15日内,向主管税务机关书面报告。
  第十八条 除按照规定不需要发给税务登记证件的外,纳税人办理下列事项时,必须持税务登记证件:
  (一)开立银行账户;
  (二)申请减税、免税、退税;
  (三)申请办理延期申报、延期缴纳税款;
  (四)领购发票;
  (五)申请开具外出经营活动税收管理证明;
  (六)办理停业、歇业;
  (七)其他有关税务事项。
  第十九条 税务机关对税务登记证件实行定期验证和换证制度。纳税人应当在规定的期限内持有关证件到主管税务机关办理验证或者换证手续。
  第二十条 纳税人应当将税务登记证件正本在其生产、经营场所或者办公场所公开悬挂,接受税务机关检查。
  纳税人遗失税务登记证件的,应当在15日内书面报告主管税务机关,并登报声明作废。
  第二十一条 从事生产、经营的纳税人到外县(市)临时从事生产、经营活动的,应当持税务登记证副本和所在地税务机关填开的外出经营活动税收管理证明,向营业地税务机关报验登记,接受税务管理。
  从事生产、经营的纳税人外出经营,在同一地累计超过180天的,应当在营业地办理税务登记手续。

第三章 账簿、凭证管理

  第二十二条 从事生产、经营的纳税人应当自领取营业执照或者发生纳税义务之日起15日内,按照国家有关规定设置账簿。
  前款所称账簿,是指总账、明细账、日记账以及其他辅助性账簿。总账、日记账应当采用订本式。
  第二十三条 生产、经营规模小又确无建账能力的纳税人,可以聘请经批准从事会计代理记账业务的专业机构或者经税务机关认可的财会人员代为建账和办理账务;聘请上述机构或者人员有实际困难的,经县以上税务机关批准,可以按照税务机关的规定,建立收支凭证粘贴簿、进货销货登记簿或者使用税控装置。
  第二十四条 从事生产、经营的纳税人应当自领取税务登记证件之日起15日内,将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管税务机关备案。
  纳税人使用计算机记账的,应当在使用前将会计电算化系统的会计核算软件、使用说明书及有关资料报送主管税务机关备案。
  纳税人建立的会计电算化系统应当符合国家有关规定,并能正确、完整核算其收入或者所得。
  第二十五条 扣缴义务人应当自税收法律、行政法规规定的扣缴义务发生之日起10日内,按照所代扣、代收的税种,分别设置代扣代缴、代收代缴税款账簿。
  第二十六条 纳税人、扣缴义务人会计制度健全,能够通过计算机正确、完整计算其收入和所得或者代扣代缴、代收代缴税款情况的,其计算机输出的完整的书面会计记录,可视同会计账簿。
  纳税人、扣缴义务人会计制度不健全,不能通过计算机正确、完整计算其收入和所得或者代扣代缴、代收代缴税款情况的,应当建立总账及与纳税或者代扣代缴、代收代缴税款有关的其他账簿。
  第二十七条 账簿、会计凭证和报表,应当使用中文。民族自治地方可以同时使用当地通用的一种民族文字。外商投资企业和外国企业可以同时使用一种外国文字。
  第二十八条 纳税人应当按照税务机关的要求安装、使用税控装置,并按照税务机关的规定报送有关数据和资料。
  税控装置推广应用的管理办法由国家税务总局另行制定,报国务院批准后实施。
  第二十九条 账簿、记账凭证、报表、完税凭证、发票、出口凭证以及其他有关涉税资料应当合法、真实、完整。
  账簿、记账凭证、报表、完税凭证、发票、出口凭证以及其他有关涉税资料应当保存10年;但是,法律、行政法规另有规定的除外。

第四章 纳税申报

  第三十条 税务机关应当建立、健全纳税人自行申报纳税制度。经税务机关批准,纳税人、扣缴义务人可以采取邮寄、数据电文方式办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表。
  数据电文方式,是指税务机关确定的电话语音、电子数据交换和网络传输等电子方式。
  第三十一条 纳税人采取邮寄方式办理纳税申报的,应当使用统一的纳税申报专用信封,并以邮政部门收据作为申报凭据。邮寄申报以寄出的邮戳日期为实际申报日期。
  纳税人采取电子方式办理纳税申报的,应当按照税务机关规定的期限和要求保存有关资料,并定期书面报送主管税务机关。
  第三十二条 纳税人在纳税期内没有应纳税款的,也应当按照规定办理纳税申报。
  纳税人享受减税、免税待遇的,在减税、免税期间应当按照规定办理纳税申报。
  第三十三条 纳税人、扣缴义务人的纳税申报或者代扣代缴、代收代缴税款报告表的主要内容包括:税种、税目,应纳税项目或者应代扣代缴、代收代缴税款项目,计税依据,扣除项目及标准,适用税率或者单位税额,应退税项目及税额、应减免税项目及税额,应纳税额或者应代扣代缴、代收代缴税额,税款所属期限、延期缴纳税款、欠税、滞纳金等。
  第三十四条 纳税人办理纳税申报时,应当如实填写纳税申报表,并根据不同的情况相应报送下列有关证件、资料:
  (一)财务会计报表及其说明材料;
  (二)与纳税有关的合同、协议书及凭证;
  (三)税控装置的电子报税资料;
  (四)外出经营活动税收管理证明和异地完税凭证;
  (五)境内或者境外公证机构出具的有关证明文件;
  (六)税务机关规定应当报送的其他有关证件、资料。
  第三十五条 扣缴义务人办理代扣代缴、代收代缴税款报告时,应当如实填写代扣代缴、代收代缴税款报告表,并报送代扣代缴、代收代缴税款的合法凭证以及税务机关规定的其他有关证件、资料。
  第三十六条 实行定期定额缴纳税款的纳税人,可以实行简易申报、简并征期等申报纳税方式。
  第三十七条 纳税人、扣缴义务人按照规定的期限办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表确有困难,需要延期的,应当在规定的期限内向税务机关提出书面延期申请,经税务机关核准,在核准的期限内办理。
  纳税人、扣缴义务人因不可抗力,不能按期办理纳税申报或者报送代扣代缴、代收代缴税款报告表的,可以延期办理;但是,应当在不可抗力情形消除后立即向税务机关报告。税务机关应当查明事实,予以核准。

第五章 税款征收

  第三十八条 税务机关应当加强对税款征收的管理,建立、健全责任制度。
  税务机关根据保证国家税款及时足额入库、方便纳税人、降低税收成本的原则,确定税款征收的方式。
  税务机关应当加强对纳税人出口退税的管理,具体管理办法由国家税务总局会同国务院有关部门制定。
  第三十九条 税务机关应当将各种税收的税款、滞纳金、罚款,按照国家规定的预算科目和预算级次及时缴入国库,税务机关不得占压、挪用、截留,不得缴入国库以外或者国家规定的税款账户以外的任何账户。
  已缴入国库的税款、滞纳金、罚款,任何单位和个人不得擅自变更预算科目和预算级次。
  第四十条 税务机关应当根据方便、快捷、安全的原则,积极推广使用支票、银行卡、电子结算方式缴纳税款。
  第四十一条 纳税人有下列情形之一的,属于税收征管法第三十一条所称特殊困难:
  (一)因不可抗力,导致纳税人发生较大损失,正常生产经营活动受到较大影响的;
  (二)当期货币资金在扣除应付职工工资、社会保险费后,不足以缴纳税款的。
  计划单列市国家税务局、地方税务局可以参照税收征管法第三十一条第二款的批准权限,审批纳税人延期缴纳税款。
  第四十二条 纳税人需要延期缴纳税款的,应当在缴纳税款期限届满前提出申请,并报送下列材料:申请延期缴纳税款报告,当期货币资金余额情况及所有银行存款账户的对账单,资产负债表,应付职工工资和社会保险费等税务机关要求提供的支出预算。
  税务机关应当自收到申请延期缴纳税款报告之日起20日内作出批准或者不予批准的决定;不予批准的,从缴纳税款期限届满之日起加收滞纳金。
  第四十三条 法律、行政法规规定或者经法定的审批机关批准减税、免税的纳税人,应当持有关文件到主管税务机关办理减税、免税手续。减税、免税期满,应当自期满次日起恢复纳税。
  享受减税、免税优惠的纳税人,减税、免税条件发生变化的,应当自发生变化之日起15日内向税务机关报告;不再符合减税、免税条件的,应当依法履行纳税义务;未依法纳税的,税务机关应当予以追缴。
  第四十四条 税务机关根据有利于税收控管和方便纳税的原则,可以按照国家有关规定委托有关单位和人员代征零星分散和异地缴纳的税收,并发给委托代征证书。受托单位和人员按照代征证书的要求,以税务机关的名义依法征收税款,纳税人不得拒绝;纳税人拒绝的,受托代征单位和人员应当及时报告税务机关。
  第四十五条 税收征管法第三十四条所称完税凭证,是指各种完税证、缴款书、印花税票、扣(收)税凭证以及其他完税证明。
  未经税务机关指定,任何单位、个人不得印制完税凭证。完税凭证不得转借、倒卖、变造或者伪造。
  完税凭证的式样及管理办法由国家税务总局制定。
  第四十六条 税务机关收到税款后,应当向纳税人开具完税凭证。纳税人通过银行缴纳税款的,税务机关可以委托银行开具完税凭证。
  第四十七条 纳税人有税收征管法第三十五条或者第三十七条所列情形之一的,税务机关有权采用下列任何一种方法核定其应纳税额:
  (一)参照当地同类行业或者类似行业中经营规模和收入水平相近的纳税人的税负水平核定;
  (二)按照营业收入或者成本加合理的费用和利润的方法核定;
  (三)按照耗用的原材料、燃料、动力等推算或者测算核定;
  (四)按照其他合理方法核定。
  采用前款所列一种方法不足以正确核定应纳税额时,可以同时采用两种以上的方法核定。
  纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的,应当提供相关证据,经税务机关认定后,调整应纳税额。
  第四十八条 税务机关负责纳税人纳税信誉等级评定工作。纳税人纳税信誉等级的评定办法由国家税务总局制定。
  第四十九条 承包人或者承租人有独立的生产经营权,在财务上独立核算,并定期向发包人或者出租人上缴承包费或者租金的,承包人或者承租人应当就其生产、经营收入和所得纳税,并接受税务管理;但是,法律、行政法规另有规定的除外。
  发包人或者出租人应当自发包或者出租之日起30日内将承包人或者承租人的有关情况向主管税务机关报告。发包人或者出租人不报告的,发包人或者出租人与承包人或者承租人承担纳税连带责任。
  第五十条 纳税人有解散、撤销、破产情形的,在清算前应当向其主管税务机关报告;未结清税款的,由其主管税务机关参加清算。
  第五十一条 税收征管法第三十六条所称关联企业,是指有下列关系之一的公司、企业和其他经济组织:
  (一)在资金、经营、购销等方面,存在直接或者间接的拥有或者控制关系;
  (二)直接或者间接地同为第三者所拥有或者控制;
  (三)在利益上具有相关联的其他关系。
  纳税人有义务就其与关联企业之间的业务往来,向当地税务机关提供有关的价格、费用标准等资料。具体办法由国家税务总局制定。
  第五十二条 税收征管法第三十六条所称独立企业之间的业务往来,是指没有关联关系的企业之间按照公平成交价格和营业常规所进行的业务往来。
  第五十三条 纳税人可以向主管税务机关提出与其关联企业之间业务往来的定价原则和计算方法,主管税务机关审核、批准后,与纳税人预先约定有关定价事项,监督纳税人执行。
  第五十四条 纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的,税务机关可以调整其应纳税额:
  (一)购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价;
  (二)融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额,或者利率超过或者低于同类业务的正常利率;
  (三)提供劳务,未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用;
  (四)转让财产、提供财产使用权等业务往来,未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用;
  (五)未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。
  第五十五条 纳税人有本细则第五十四条所列情形之一的,税务机关可以按照下列方法调整计税收入额或者所得额:
  (一)按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格;
  (二)按照再销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平;
  (三)按照成本加合理的费用和利润;
  (四)按照其他合理的方法。
  第五十六条 纳税人与其关联企业未按照独立企业之间的业务往来支付价款、费用的,税务机关自该业务往来发生的纳税年度起3年内进行调整;有特殊情况的,可以自该业务往来发生的纳税年度起10年内进行调整。
  第五十七条 税收征管法第三十七条所称未按照规定办理税务登记从事生产、经营的纳税人,包括到外县(市)从事生产、经营而未向营业地税务机关报验登记的纳税人。
  第五十八条 税务机关依照税收征管法第三十七条的规定,扣押纳税人商品、货物的,纳税人应当自扣押之日起15日内缴纳税款。
  对扣押的鲜活、易腐烂变质或者易失效的商品、货物,税务机关根据被扣押物品的保质期,可以缩短前款规定的扣押期限。
  第五十九条 税收征管法第三十八条、第四十条所称其他财产,包括纳税人的房地产、现金、有价证券等不动产和动产。
  机动车辆、金银饰品、古玩字画、豪华住宅或者一处以外的住房不属于税收征管法第三十八条、第四十条、第四十二条所称个人及其所扶养家属维持生活必需的住房和用品。
  税务机关对单价5000元以下的其他生活用品,不采取税收保全措施和强制执行措施。
  第六十条 税收征管法第三十八条、第四十条、第四十二条所称个人所扶养家属,是指与纳税人共同居住生活的配偶、直系亲属以及无生活来源并由纳税人扶养的其他亲属。
  第六十一条 税收征管法第三十八条、第八十八条所称担保,包括经税务机关认可的纳税保证人为纳税人提供的纳税保证,以及纳税人或者第三人以其未设置或者未全部设置担保物权的财产提供的担保。
  纳税保证人,是指在中国境内具有纳税担保能力的自然人、法人或者其他经济组织。
  法律、行政法规规定的没有担保资格的单位和个人,不得作为纳税担保人。
  第六十二条 纳税担保人同意为纳税人提供纳税担保的,应当填写纳税担保书,写明担保对象、担保范围、担保期限和担保责任以及其他有关事项。担保书须经纳税人、纳税担保人签字盖章并经税务机关同意,方为有效。
  纳税人或者第三人以其财产提供纳税担保的,应当填写财产清单,并写明财产价值以及其他有关事项。纳税担保财产清单须经纳税人、第三人签字盖章并经税务机关确认,方为有效。
  第六十三条 税务机关执行扣押、查封商品、货物或者其他财产时,应当由两名以上税务人员执行,并通知被执行人。被执行人是自然人的,应当通知被执行人本人或者其成年家属到场;被执行人是法人或者其他组织的,应当通知其法定代表人或者主要负责人到场;拒不到场的,不影响执行。
  第六十四条 税务机关执行税收征管法第三十七条、第三十八条、第四十条的规定,扣押、查封价值相当于应纳税款的商品、货物或者其他财产时,参照同类商品的市场价、出厂价或者评估价估算。
  税务机关按照前款方法确定应扣押、查封的商品、货物或者其他财产的价值时,还应当包括滞纳金和拍卖、变卖所发生的费用。
  第六十五条 对价值超过应纳税额且不可分割的商品、货物或者其他财产,税务机关在纳税人、扣缴义务人或者纳税担保人无其他可供强制执行的财产的情况下,可以整体扣押、查封、拍卖。
  第六十六条 税务机关执行税收征管法第三十七条、第三十八条、第四十条的规定,实施扣押、查封时,对有产权证件的动产或者不动产,税务机关可以责令当事人将产权证件交税务机关保管,同时可以向有关机关发出协助执行通知书,有关机关在扣押、查封期间不再办理该动产或者不动产的过户手续。
  第六十七条 对查封的商品、货物或者其他财产,税务机关可以指令被执行人负责保管,保管责任由被执行人承担。
  继续使用被查封的财产不会减少其价值的,税务机关可以允许被执行人继续使用;因被执行人保管或者使用的过错造成的损失,由被执行人承担。
  第六十八条 纳税人在税务机关采取税收保全措施后,按照税务机关规定的期限缴纳税款的,税务机关应当自收到税款或者银行转回的完税凭证之日起1日内解除税收保全。
  第六十九条 税务机关将扣押、查封的商品、货物或者其他财产变价抵缴税款时,应当交由依法成立的拍卖机构拍卖;无法委托拍卖或者不适于拍卖的,可以交由当地商业企业代为销售,也可以责令纳税人限期处理;无法委托商业企业销售,纳税人也无法处理的,可以由税务机关变价处理,具体办法由国家税务总局规定。国家禁止自由买卖的商品,应当交由有关单位按照国家规定的价格收购。
  拍卖或者变卖所得抵缴税款、滞纳金、罚款以及拍卖、变卖等费用后,剩余部分应当在3日内退还被执行人。
  第七十条 税收征管法第三十九条、第四十三条所称损失,是指因税务机关的责任,使纳税人、扣缴义务人或者纳税担保人的合法利益遭受的直接损失。
  第七十一条 税收征管法所称其他金融机构,是指信托投资公司、信用合作社、邮政储蓄机构以及经中国人民银行、中国证券监督管理委员会等批准设立的其他金融机构。
  第七十二条 税收征管法所称存款,包括独资企业投资人、合伙企业合伙人、个体工商户的储蓄存款以及股东资金账户中的资金等。
  第七十三条 从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人未按照规定的期限缴纳或者解缴税款的,纳税担保人未按照规定的期限缴纳所担保的税款的,由税务机关发出限期缴纳税款通知书,责令缴纳或者解缴税款的最长期限不得超过15日。
  第七十四条 欠缴税款的纳税人或者其法定代表人在出境前未按照规定结清应纳税款、滞纳金或者提供纳税担保的,税务机关可以通知出入境管理机关阻止其出境。阻止出境的具体办法,由国家税务总局会同公安部制定。
  第七十五条 税收征管法第三十二条规定的加收滞纳金的起止时间,为法律、行政法规规定或者税务机关依照法律、行政法规的规定确定的税款缴纳期限届满次日起至纳税人、扣缴义务人实际缴纳或者解缴税款之日止。
  第七十六条 县级以上各级税务机关应当将纳税人的欠税情况,在办税场所或者广播、电视、报纸、期刊、网络等新闻媒体上定期公告。
  对纳税人欠缴税款的情况实行定期公告的办法,由国家税务总局制定。
  第七十七条 税收征管法第四十九条所称欠缴税款数额较大,是指欠缴税款5万元以上。
  第七十八条 税务机关发现纳税人多缴税款的,应当自发现之日起10日内办理退还手续;纳税人发现多缴税款,要求退还的,税务机关应当自接到纳税人退还申请之日起30日内查实并办理退还手续。
  税收征管法第五十一条规定的加算银行同期存款利息的多缴税款退税,不包括依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税。
  退税利息按照税务机关办理退税手续当天中国人民银行规定的活期存款利率计算。
  第七十九条 当纳税人既有应退税款又有欠缴税款的,税务机关可以将应退税款和利息先抵扣欠缴税款;抵扣后有余额的,退还纳税人。
  第八十条 税收征管法第五十二条所称税务机关的责任,是指税务机关适用税收法律、行政法规不当或者执法行为违法。
  第八十一条 税收征管法第五十二条所称纳税人、扣缴义务人计算错误等失误,是指非主观故意的计算公式运用错误以及明显的笔误。
  第八十二条 税收征管法第五十二条所称特殊情况,是指纳税人或者扣缴义务人因计算错误等失误,未缴或者少缴、未扣或者少扣、未收或者少收税款,累计数额在10万元以上的。
  第八十三条 税收征管法第五十二条规定的补缴和追征税款、滞纳金的期限,自纳税人、扣缴义务人应缴未缴或者少缴税款之日起计算。
  第八十四条 审计机关、财政机关依法进行审计、检查时,对税务机关的税收违法行为作出的决定,税务机关应当执行;发现被审计、检查单位有税收违法行为的,向被审计、检查单位下达决定、意见书,责成被审计、检查单位向税务机关缴纳应当缴纳的税款、滞纳金。税务机关应当根据有关机关的决定、意见书,依照税收法律、行政法规的规定,将应收的税款、滞纳金按照国家规定的税收征收管理范围和税款入库预算级次缴入国库。
  税务机关应当自收到审计机关、财政机关的决定、意见书之日起30日内将执行情况书面回复审计机关、财政机关。
  有关机关不得将其履行职责过程中发现的税款、滞纳金自行征收入库或者以其他款项的名义自行处理、占压。

第六章 税务检查

  第八十五条 税务机关应当建立科学的检查制度,统筹安排检查工作,严格控制对纳税人、扣缴义务人的检查次数。
  税务机关应当制定合理的税务稽查工作规程,负责选案、检查、审理、执行的人员的职责应当明确,并相互分离、相互制约,规范选案程序和检查行为。
  税务检查工作的具体办法,由国家税务总局制定。
  第八十六条 税务机关行使税收征管法第五十四条第(一)项职权时,可以在纳税人、扣缴义务人的业务场所进行;必要时,经县以上税务局(分局)局长批准,可以将纳税人、扣缴义务人以前会计年度的账簿、记账凭证、报表和其他有关资料调回税务机关检查,但是税务机关必须向纳税人、扣缴义务人开付清单,并在3个月内完整退还;有特殊情况的,经设区的市、自治州以上税务局局长批准,税务机关可以将纳税人、扣缴义务人当年的账簿、记账凭证、报表和其他有关资料调回检查,但是税务机关必须在30日内退还。
  第八十七条 税务机关行使税收征管法第五十四条第(六)项职权时,应当指定专人负责,凭全国统一格式的检查存款账户许可证明进行,并有责任为被检查人保守秘密。
  检查存款账户许可证明,由国家税务总局制定。
  税务机关查询的内容,包括纳税人存款账户余额和资金往来情况。
  第八十八条 依照税收征管法第五十五条规定,税务机关采取税收保全措施的期限一般不得超过6个月;重大案件需要延长的,应当报国家税务总局批准。
  第八十九条 税务机关和税务人员应当依照税收征管法及本细则的规定行使税务检查职权。
  税务人员进行税务检查时,应当出示税务检查证和税务检查通知书;无税务检查证和税务检查通知书的,纳税人、扣缴义务人及其他当事人有权拒绝检查。税务机关对集贸市场及集中经营业户进行检查时,可以使用统一的税务检查通知书。
  税务检查证和税务检查通知书的式样、使用和管理的具体办法,由国家税务总局制定。

第七章 法律责任

  第九十条 纳税人未按照规定办理税务登记证件验证或者换证手续的,由税务机关责令限期改正,可以处2000元以下的罚款;情节严重的,处2000元以上1万元以下的罚款。
  第九十一条 非法印制、转借、倒卖、变造或者伪造完税凭证的,由税务机关责令改正,处2000元以上1万元以下的罚款;情节严重的,处1万元以上5万元以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第九十二条 银行和其他金融机构未依照税收征管法的规定在从事生产、经营的纳税人的账户中登录税务登记证件号码,或者未按规定在税务登记证件中登录从事生产、经营的纳税人的账户账号的,由税务机关责令其限期改正,处2000元以上2万元以下的罚款;情节严重的,处2万元以上5万元以下的罚款。
  第九十三条 为纳税人、扣缴义务人非法提供银行账户、发票、证明或者其他方便,导致未缴、少缴税款或者骗取国家出口退税款的,税务机关除没收其违法所得外,可以处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。
  第九十四条 纳税人拒绝代扣、代收税款的,扣缴义务人应当向税务机关报告,由税务机关直接向纳税人追缴税款、滞纳金;纳税人拒不缴纳的,依照税收征管法第六十八条的规定执行。
  第九十五条 税务机关依照税收征管法第五十四条第(五)项的规定,到车站、码头、机场、邮政企业及其分支机构检查纳税人有关情况时,有关单位拒绝的,由税务机关责令改正,可以处1万元以下的罚款;情节严重的,处1万元以上5万元以下的罚款。
  第九十六条 纳税人、扣缴义务人有下列情形之一的,依照税收征管法第七十条的规定处罚:
  (一)提供虚假资料,不如实反映情况,或者拒绝提供有关资料的;
  (二)拒绝或者阻止税务机关记录、录音、录像、照相和复制与案件有关的情况和资料的;
  (三)在检查期间,纳税人、扣缴义务人转移、隐匿、销毁有关资料的;
  (四)有不依法接受税务检查的其他情形的。
  第九十七条 税务人员私分扣押、查封的商品、货物或者其他财产,情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予行政处分。
  第九十八条 税务代理人违反税收法律、行政法规,造成纳税人未缴或者少缴税款的,除由纳税人缴纳或者补缴应纳税款、滞纳金外,对税务代理人处纳税人未缴或者少缴税款50%以上3倍以下的罚款。
  第九十九条 税务机关对纳税人、扣缴义务人及其他当事人处以罚款或者没收违法所得时,应当开付罚没凭证;未开付罚没凭证的,纳税人、扣缴义务人以及其他当事人有权拒绝给付。
  第一百条 税收征管法第八十八条规定的纳税争议,是指纳税人、扣缴义务人、纳税担保人对税务机关确定纳税主体、征税对象、征税范围、减税、免税及退税、适用税率、计税依据、纳税环节、纳税期限、纳税地点以及税款征收方式等具体行政行为有异议而发生的争议。

第八章 文书送达

  第一百零一条 税务机关送达税务文书,应当直接送交受送达人。
  受送达人是公民的,应当由本人直接签收;本人不在的,交其同住成年家属签收。
  受送达人是法人或者其他组织的,应当由法人的法定代表人、其他组织的主要负责人或者该法人、组织的财务负责人、负责收件的人签收。受送达人有代理人的,可以送交其代理人签收。
  第一百零二条 送达税务文书应当有送达回证,并由受送达人或者本细则规定的其他签收人在送达回证上记明收到日期,签名或者盖章,即为送达。
  第一百零三条 受送达人或者本细则规定的其他签收人拒绝签收税务文书的,送达人应当在送达回证上记明拒收理由和日期,并由送达人和见证人签名或者盖章,将税务文书留在受送达人处,即视为送达。
  第一百零四条 直接送达税务文书有困难的,可以委托其他有关机关或者其他单位代为送达,或者邮寄送达。
  第一百零五条 直接或者委托送达税务文书的,以签收人或者见证人在送达回证上的签收或者注明的收件日期为送达日期;邮寄送达的,以挂号函件回执上注明的收件日期为送达日期,并视为已送达。
  第一百零六条 有下列情形之一的,税务机关可以公告送达税务文书,自公告之日起满30日,即视为送达:
  (一)同一送达事项的受送达人众多;
  (二)采用本章规定的其他送达方式无法送达。
  第一百零七条 税务文书的格式由国家税务总局制定。本细则所称税务文书,包括:
  (一)税务事项通知书;
  (二)责令限期改正通知书;
  (三)税收保全措施决定书;
  (四)税收强制执行决定书;
  (五)税务检查通知书;
  (六)税务处理决定书;
  (七)税务行政处罚决定书;
  (八)行政复议决定书;
  (九)其他税务文书。

第九章 附  则

  第一百零八条 税收征管法及本细则所称“以上”、“以下”、“日内”、“届满”均含本数。
  第一百零九条 税收征管法及本细则所规定期限的最后一日是法定休假日的,以休假日期满的次日为期限的最后一日;在期限内有连续3日以上法定休假日的,按休假日天数顺延。
  第一百一十条 税收征管法第三十条第三款规定的代扣、代收手续费,纳入预算管理,由税务机关依照法律、行政法规的规定付给扣缴义务人。
  第一百一十一条 纳税人、扣缴义务人委托税务代理人代为办理税务事宜的办法,由国家税务总局规定。
  第一百一十二条 耕地占用税、契税、农业税、牧业税的征收管理,按照国务院的有关规定执行。
  第一百一十三条 本细则自2002年10月15日起施行。1993年8月4日国务院发布的《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》同时废止。


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以发放卡片形式介绍卖淫罪的认定
——江苏南通中院裁定维持范倩等人介绍卖淫罪抗诉案


裁判要旨

行为人为牟取非法利益,以在宾馆等公共场所发放招嫖卡片的形式介绍卖淫嫖娼,对卖淫女未实施操纵、控制、管理等组织行为,且无固定卖淫场所的,应认定为介绍卖淫罪。

案情

范盛杰(另案处理)发现通过发招嫖卡片,然后从美容院里找小姐卖淫来钱较快,遂通过被告人范倩购买15190961960手机卡,并大量印制卡片,于2010年七八月份来到江苏南通,在南通市区一些宾馆、酒店发放。同年9月左右,被告人黄玉明经人介绍跟随范盛杰一起发放卡片。范盛杰接到嫖客打来电话,谈妥卖淫地点、卖淫价格等事项后,即到美容院找卖淫女外出到嫖客入住的宾馆等处卖淫。卖淫一次价格一般为500元、600元、700元不等。美容院老板得100元、卖淫女得200元,余款归范盛杰。其间,范盛杰与卖淫女蹇某、彭某等人认识并互留电话号码,卖淫女杨某经蹇某介绍亦将自己的电话留给范盛杰。双方约定,范盛杰接生意后直接与蹇某等人联系,嫖资由卖淫女向嫖客收取,卖淫女得300元、包夜得700元,余款交给范盛杰,卖淫女可向嫖客另外索要打的费。2011年2月,被告人范某从老家来到南通,根据范盛杰的安排,与黄玉明一起在南通一些宾馆内发放招嫖联系卡片,或向卖淫女收取结余的嫖资。为方便接听招嫖联系电话,范盛杰与范倩谈妥其15190961960电话遇忙时转移到范倩所使用的15159960559手机号码上。范盛杰、范倩接到招嫖联系电话与嫖客谈妥嫖资后,即通过电话、短信的方式安排卖淫女蹇某等人到宾馆向应某、屠某等人卖淫13次。

南通市崇川区人民检察院以被告人范倩、黄玉明、范某等人构成协助组织卖淫罪向法院提起公诉。

裁判

南通市崇川区人民法院经审理后认为,在范盛杰的统一安排下,被告人范倩通过事先设定的电话转接功能,在接到部分嫖客的电话后,联系安排卖淫女向嫖客卖淫;被告人黄玉明、范某通过到各宾馆、酒店等场所发放招嫖联系卡片的方式,在卖淫女与嫖客之间牵线搭桥,三被告人的行为均已构成介绍卖淫罪,且三被告人均有介绍多人或多次卖淫的情形,属介绍他人卖淫情节严重。公诉机关指控被告人范倩等人犯协助组织卖淫罪定性不当,予以纠正。被告人范倩、黄玉明、范某系共同犯罪,在共同犯罪中均起次要或辅助作用,是从犯,应当减轻处罚。被告人范某部分犯罪行为发生在其未成年时期,对该部分犯罪行为应当从轻处罚。据此遂依照《中华人民共和国刑法》第三百五十九条第一款、第十七条第一款和第三款、第二十五条第一款、第二十七条之规定,以介绍卖淫罪,判处被告人范倩有期徒刑三年,并处罚金5000元;判处被告人黄玉明有期徒刑一年零五个月,并处罚金1000元;判处被告人范某有期徒刑六个月,并处罚金1000元。

公诉机关提出抗诉认为,范盛杰对卖淫犯罪活动有着一定的组织管理行为及相关的组织作用,其行为符合组织卖淫罪的构成要件,范倩、黄玉明、范某等人根据范盛杰的要求,安排卖淫女卖淫、发放招嫖联系卡片等行为应认定为范盛杰组织卖淫过程中的协助行为,构成协助组织卖淫罪,一审法院以介绍卖淫罪定罪量刑不当。

南通市中级人民法院经审理后认为,被告人范倩、黄玉明、范某根据范盛杰的安排,通过在宾馆、酒店等场所发放招嫖卡片的方式,介绍他人卖淫嫖娼,其行为均构成介绍卖淫罪,且系共同犯罪,属情节严重,依法应处五年以上有期徒刑,并处罚金。被告人范倩、黄玉明、范某在共同犯罪中起次要或辅助作用,系从犯。被告人范某部分犯罪发生于已满十六周岁未满十八周岁,系未成年人,依法应当从轻或减轻处罚。被告人范倩、黄玉明、范某归案后如实供述自己的犯罪事实,自愿认罪,可依法从轻处罚。原判决综合三被告人的犯罪事实、量刑情节等,决定对三被告人减轻处罚,并无不当。

关于抗诉机关称“原判决以介绍卖淫罪定罪不当、应认定为协助组织卖淫罪”的抗诉意见,经查,范盛杰与被告人范倩、黄玉明、范某在向卖淫女介绍嫖客过程中,对卖淫女未实施操纵、控制、管理行为,且无固定卖淫场所,嫖资由卖淫女自行与嫖客结算,范盛杰与本案三被告人仅从中分成。故范盛杰与本案三被告人的行为不符合组织卖淫和协助组织卖淫犯罪的基本特征,原判决以介绍卖淫罪对三被告人定罪正确,抗诉机关提出本案应以协助组织卖淫罪定性的抗诉意见不能成立,不予支持。

2011年12月12日,南通中院裁定:驳回抗诉,维持原判。

本案案号:(2011)崇少刑初字第015号;(2011)通中少刑终字第0007号

案例编写人:江苏省南通市中级人民法院 杜开林



商品房预售合同登记作为合同生效要件以及商品房预售款项规范管理的构想
——如何降低商品房预售中购房者的风险

作者:王清镇


随着我国社会主义市场经济体制的逐步形成和发展,我国房地产业得到了迅猛发展,并成为国民经济的支柱产业。为了规范房地产市场,保证和促进房地产发展,全国人大及其常委会先后制定并公布了《土地管理法》、《城市规划法》、《城市房地产管理法》、《建筑法》等法律;国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施细则》等行政法规;建设部、国土资源部等行政管理部门制定了大量行政规章和行政解释;最高人民法院、最高人民检察院发布了一系列的司法解释。目前,我国房地产法律体系业已初步建立,为房地产纠纷的处理提供了依据。作为新兴产业之一,且正处于新旧体制交替时期,房地产市场不可避免地会出现许多新情况、新问题,近年来法院审理的房地产纠纷案件的数量呈不断上升趋势,而“3.15”消费者权益保护热线投诉电话之最亦属房地产业。其中,因商品房预售而产生的纠纷亦不在少数。
从哲学的角度出发,有因必有果,有果必有因,商品房预售合同纠纷的存在是一个不可避免的话题。那么,其原因何在?我们又应采取什么对策来加以规范?在本文中,针对现如今商品房预售市场存在的诸多问题,笔者从商品房预售的相关法律法规出发,从法理的角度阐析导致商品房诸多预售纠纷中该法律法规中所存在的漏洞,并就如何完善立法加强管理和规范提出自己的些许建议。
一、商品房预售的概念及相关法律规定
商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。商品房预售方式首创于香港,由于房屋尚在施工中便被“拆零砸碎”,分期分批地预售给广大投资者,如“落花片片坠落”,故商品房预售又被称为“卖楼花”。 因其可以有效地解决房地产开发企业先期资金投入的问题,因而是目前应用比较广泛的一种交易形式。在商品房预售过程中,由于工程长,交易标的有许多不确定因素,使购房者所面临的风险有比一般现房买卖大得多,购房者通过房屋预售合同只获得一种期待权,其权利的实现非常地被动。为了保护广大购房者的权益,国家对商品房的预售有着较为严格的法律限制。其中,《城市房地产管理法》第四十四条第一款、《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”、《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”等规定对商品房的预售条件、市场准入等予以事前调整及规范。另外,《城市房地产管理法》第四十四条第二款“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”、《城市商品房预售管理办法》第十条“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。”、第三十三条“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”等规定也都对规范商品房预售后有关合同的登记备案制度及产权登记等事项进行了详细地事后调整。在今年的4月28日,最高人民法院还出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,并将于今年的6月1日起施行。
二、商品房预售所存在的几个较为突出的问题
随着房地产业的迅猛发展和住房制度改革的深化,由于我国的不动产立法还不完善,市场机制也不健全,商品房交易行为极不规范,特别是一些房地产开发企业严重违反诚实信用原则,再加上房地产开发工期长、施工过程中会面临不确定的、复杂的因素,各种形式的商品房预售合同纠纷层出不穷,严重损害了购房者的合法权益。
以泉州市鲤城区法院为例,仅2002年就受理商品房预售合同纠纷案件180件。其中,开发商在售房时做出的虚假广告与实际建设情况不符而引发纠纷,有15件,占(该类案件数的)8%;开发商违反合同中约定的日期交房,买方要求支付逾期违约金而引发纠纷,有26件占14%;开发商交付的商品房面积缩水,与合同约定的面积不符而引发纠纷,有3件占2%;开发商与买方因商品房销售合同中的有关条款理解不一致产生分歧而引发纠纷,有36件占20%;开发商未按期将完工的商品房交付有关部门验收,导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成买方未能如期发挥商品房的使用功能而引发的纠纷,有100件占56%。
纵观现今商品房预售市场存在的诸多问题,主要可归纳为以下几种:
1、房地产开发企业重复预售商品房,或者将已抵押的商品房预售、将已预售的商品房抵押,使得一部分购房者的权益无法得到实现,给购房者造成巨大损失;
2、房地产开发企业将已贷款抵押的商品房预售套取资金,而后席卷预售款项或逃或匿,给购房者留下一幢“烂尾楼”;
3、房地产开发企业预售商品房后,未能将预售款项用于在建工程,而是挪作他用,导致所建项目未能如期竣工交付使用甚至停工;
4、房地产开发企业交付的商品房面积缩水或者偷工减料使工程质量不合格,甚至出现豆腐渣工程,给房屋安全问题埋下巨大隐患;
5、房地产开发企业在预售房屋时做出虚假广告,与实际建设情况不符,欺骗购房者,引发诉讼纠纷;
6、房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收,导致商品房交付时未取得验收合格证书或造成购房者未能如期发挥商品房的使用功能。
由于我国商品房市场仍处于发育阶段,不仅市场主体的一些经营行为极不规范,我国相关的法律也不完善,行政管理无法到位。立法上的不健全,未能给予严格地法律监督,导致行政管理上未能对商品房的预售进行适当地法律定位(如预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务,并非合同的生效要件,使得该制度停留在表面上无法得到完全遵守,并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突,未能实质性的保护购房者,充其量也只是行政机关对购房者的一种雪上加霜的做法)、动态跟踪(如预售款项使用的监管空白,使得购房者的购房款有如一叶小舟置身茫茫大海,能否平安返航只有大海知道)、完善地惩处机制(如未规定对不依法对预售合同到相关部门进行登记备案及不依法使用商品房预售款项的房地产开发企业的处罚措施,使得房地产开发企业的违规行为不能得到及时制止,购房者的合法权益得不到及时保护)等等,问题也就存在了。
三、商品房预售相关法律规定的漏洞
在上述法律法规的保护下,购房者的合法权益一次又一次地遭到侵害,体现了商品房预售机制中对购房者保障力度的薄弱,以及房地产开发企业与购房者之间的极不平等性。上述规定看似非常地严密,却有如花拳绣腿中看不中用,实是存在着非常严重的纰漏:
1、商品房预售登记不是商品房预售合同生效的要件,其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系,它并不如担保法规定的房地产抵押合同须经登记生效以保障抵押权的实现,使远处于弱势的承购人的房屋期待权未能得到更切实有利地保护和实现,购房者所能做的仅仅是等待,却无从发现房地产开发企业是否有在背后搞小动作,其所能看得见的唯一保障就是房地产开发企业的注册资本,而这对于一座高楼大厦来说简直不足为道。当商品房预售登记对一个合同的效力问题并不产生任何影响的时候,它就显得没有那么重要了,很自然地会被忽略或忘记。于是,商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押就不为人所知了。这样,承购人的合法权益遭受房地产开发企业的不法侵害也就难以避免了。
2、对于如何保证监督商品房预售款项使用的问题,由于目前尚无明确法律规定,导致商品房预售款项的使用过于混乱无序且无人监管,这一漏洞在精明的商人们的眼中犹如一个能吸走任何东西的风穴,使得商品房预售筹集资金不足的真正目的被扭曲成了为房地产开发企业降低交易风险的棋子或变相套取资金的手段甚至诈骗购房者预交的款项的良机。商品房预售款项不规范管理,使房地产开发企业的最直接收益为提前收回成本,无异于将购房者推到风口浪尖,为一幢短期内看不见的“海市蜃楼”担负风险,而房地产开发企业则在旁观望、嘲笑。商品房预售款项的管理空白,使得我国相关法律法规对房地产开发企业预售商品房的多重限制和约束只剩下市场准入,而一切事后调整的规定在丧失对预售款项的有效监管下,成了无根之木,无水之源。因为,本应由房地产开发企业承担的投资风险已经转嫁到购房者身上了 ,这无疑为房地产开发企业解除了后顾之忧。
3、房产主管部门和土地管理部门如何对违反登记备案制度以及预售款项用于工程建设的房地产开发企业进行处罚的法律空白,使得商品房预售及款项使用得不到有效的监管,特别是《城市房地产管理法》第六十七条规定:“违反本法第四十四条第一款的规定预售商品房的,由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动,没收违法所得,可以并处罚款。”它注意到了商品房预售的市场准入条件和限制,却有意地疏忽了违反该法第四十四条第二、三款的惩处机制,未能给房地产开发企业以健全地处罚措施保障预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务得到彻底地履行,给房地产开发企业以可乘之机,更给房地产开发企业恶意将商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押等侵害购房者合法权益的行为打开了便利之门。据笔者所知,“一房多售”的最高记录为“一房五售”,真是让人触目惊心。
此外,“购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”的规定,却使得商品房的所有权与使用权着实有三个月之长的法定可分离状态,不利于房地产交易市场的稳定,也让房地产开发企业足有三个月的时间寻找买主将该商品房再次销售给他人并办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续以恶意套取资金,侵害一手购房者的合法权益。亦或者,倘若房地产开发企业不配合购房者到有关部门办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,或者迟迟不将已竣工的房屋交付有关部门验收的话,处于极为有利位置的房地产开发企业还可以借此与购房者讨价还价,极大地拖累了购房者,两者的关系就犹如一个被人抓住小辫子的人处处被动的局面。
四、完善我国商品房预售立法的几点建议
综上所述,笔者认为,对于商品房预售中所存在的诸多问题,我们应该进一步完善商品房预售的立法,给予相关行政部门明确地执法依据,以加强行政管理, 通过国家行政机关行使行政职权来约束房地产开发企业的行为,避免房地产开发企业恶意或有意将投资风险转嫁到购房者身上,亦或者不合理使用预售款项引发一系列工程问题,给商品房的预售一个完善的法制环境,平衡房地产开发企业与购房者之间的风险分担,规范房地产开发企业的执业规则,以更好地保护购房者的利益。即将施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》虽然对商品房预售的合同效力、预售广告、风险负担、质量、五种惩罚性赔偿责任等方面如何具体适用法律作出了明确的规定,但是,规范商品房预售市场的两个其作用不可估量的关键因素(即商品房预售登记和预售款项规范管理)却被忽略了:
首先,商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件
根据《城市商品房预售管理办法》的规定,商品房预售登记是由预售人到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续,这是预售人的义务。从权利和义务的关系论出发,两者是一个对立统一体,有权利必有义务,有义务必有权利。而购房者作为与该预售合同具有最密切联系的一方,他就应该有权利要求预售人必须对预售合同进行登记,而相关法律法规中并为赋予购房者这一权利。因此,应该明文赋予购房者要求预售人进行预售登记的权利,这样才能避免预售人不到有关部门登记,而购房者却始终被蒙在鼓里无法及时有力地保护自己的合法权益,最后才知道新娘要嫁人了而新郎不是你。
从市场交易实践来看,商品房预售的登记,它可以保护购房者的合法权益,也可以避免和预防一些不必要的纠纷,在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。商品房的预售登记并不是一种物权登记,它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权。但是,我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义,致使商品房的预售登记成为一个摆设。因为商品房预售登记制度的不抓落实,房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人,也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。而要将商品房预售登记制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求将登记作为预售合同的生效要件。这样,才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记,在思想上和行动上予以足够的重视,通过登记使合同产生公示的效力,对抗第三人的购房行为,减少商品房预售的纠纷,通过行政部门的登记监管行为,彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金的美梦,从根本意义上保护购房者的合法权益的实现,也可以解决现今法学界一直在争论的“商品房预售”与“商品房抵押”何者效力优先的冲突,其对于稳定金融秩序的积极意义不容小视。
其次,必须有专门机构对商品房预售款项进行有效监管
《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定:“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。”但是,这一条款具体可操作性并不强。因为,没有任何一个机构对其款项的使用进行有效的监管,使之根本并未得到广大房地产开发企业的重视和遵守。而当商品房预售款项的使用被放纵的话,房地产开发企业携款潜逃现象非难事,商品房面积缩水、工程质量不合格现象将因款项的不到位而成为顺理成章的事。在商品房的诸多问题中,偷工减料、豆腐渣工程屡见报端,就连98年以前的长江大堤这一关系国计民生的大坝也有豆腐渣工程的阴影。这其中,有房地产开发企业为牟取暴利而为之的心态在作祟,但是,赚钱是生意人的本性,对于其心态我们还可以表示适当地理解。而当这些不符合质量标准的工程在阳光下作业时,我们的法律又在干什么呢?它告诉房地产开发企业,你必须将预售款项用于有关的工程建设,然后它就在懒懒地阳光下睡着了。在我们的国度里,国民的素质尚未提高到每个人都能自觉遵守法律、自觉捍卫法律的高度,它必须在有关部门的有效监管的外力作用下才能真正得到贯彻落实。在公司股票、债券的发行中都规定筹集资金不按规定用途使用的,要承担法律责任,而且它还有中国证监会的监督管理和会计师事务所的审计。在商品房预售中,我们也应当借鉴此种做法,考虑由银行或者信托机构负责对预售款项进行实质性的监管,确保预售款项的专项使用和工程款项的充分供给,并由房地产开发企业给付监管结构一定的报酬, 待商品房竣工验收合格后再将余款退给房地产开发企业,以避免预售款项未被用于工程建设而引起的工程质量不合格、工程停工甚至房地产开发企业的老板携款潜逃或者房地产开发企业未按期将完工的商品房交付有关部门验收等问题,最大限度地保证工程款项不人为地流失,保证工程建设的顺利进行,保障购房者的合法权益,也给购房者提起民事诉讼的财产保全留有余地。
最后,完善对未依法进行预售登记和预售款项专项使用规定的房地产开发企业惩处机制
所谓的法律,它的一大特征就是由国家强制力保证实施的。而在商品房预售的相关法律法规中,却没有对不履行预售合同登记备案义务及预售款项专项使用义务的惩处机制。在缺乏相应地惩处机制的前提下,违法成为了一件肆无忌惮的习惯行为,购房者的合法权益受到侵害也就司空见惯了。在前面,我们已经阐述了商品房预售登记必须作为预售合同的生效要件和专门机构对商品房预售款项进行有效监管的合理性和必要性,因此,为了保证这两项措施得到落实和遵守,我们还应该健全相应地惩处机制,明确其违法的代价,包括行政、民事甚至刑事责任。只有在国家强制力的保护下,才能真正起到令行禁止的作用。
总而言之,在我国推行依法治国的治国方略下,我们要力求立法尽可能的完善,完善的立法被完全执行。在规范商品房预售的市场交易行为中,我们应完善立法,明确违法所应担负的法律责任,并辅以严厉地惩处措施,使其不能、不敢、不愿也不想违法,立法被完全执行,不要让不法奸商钻了法律的空子,让法律成为不法奸商的保护伞,更不要让人民群众的合法权益受到侵害,这才是法律的真正目的所在。