定向购买商品房指标转让合同的法律性质及效力探讨
——张某诉熊某买卖合同纠纷案
竺雨迪 肖贞英
【问题提示】
近年来，我国房地产市场转向繁荣，房产交易日趋活跃，更出现了像转让房屋定购指标这样的新型交易方式。尽管多数单位规定内部销售的房屋不能对外转让，但是买卖购房指标的情况还是屡见不鲜。那么这种买卖合同的法律性质和效力如何认定？
【要点提示】
定向购买商品房指标转让合同实质上是对房屋预期定购资格的转让，是一种权利的转让，这种权利属于可期待物权的范畴。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，法律、行政法规没有强制性规定，故定向购买商品房指标转让合同应属有效，且应当得到全面履行。
【案情】
原告：张某。
被告：熊某。
张某和熊某均是××市××区××单位的工作人员。2003年，二人均获得了所在单位委托开发商开发的××小区定向购买商品房的认购权。4月，二人达成协议，熊某将认购该小区××号房屋的指标转让给张某，转让价格为1万元。熊某收取张某1万元后，出具收条并在收条上签注：“全部购房款由张某以熊某的名义直接交纳。”之后张某便以熊某的名义分别交纳了购房定金7万元。2005年1月，熊某和张某共同到场选定了以熊某名义定购的房屋。张某以熊某的名义与开发商签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，合同原件由张某持有。此外，双方还达成了购房指标转让费增加1.5万元的协议，但未即时结清。
2006年下半年，根据当时的有关规定，允许购房户交纳一定费用后办理购房合同的更名手续。因熊某认为张某未支付剩余的1.5万元指标转让费，拒绝履行更名手续。此后双方的更名手续一直未办妥，××号房屋一直未交付给张某。
张某遂起诉熊某，请求确认其与熊某之间的购房指标转让合同有效，并判令熊某将××小区××号房屋交付给张某。
【审判】
××市××区人民法院经审理认为：
本案系房屋定购指标转让纠纷，诉争定购指标指向的房屋是××市××区××单位统一委托开发定向销售的房屋。房屋定购指标转让是什么法律性质的转让，转让是否有效，成为本案争议焦点。熊某基于××单位职工的特定身份，有权取得购买本单位定向销售房屋的资格。此时，她与张某之间的购房指标转让实质是对其预期定购房屋资格的转让，是一种权利的转让。事后，购房户与开发商签订了《商品房买卖合同》，实际取得了购买商品房的资格。张某和熊某约定有偿转让指标，张某也实际支付了转让费，并以熊某的名义向开发商交纳了购房款，双方的指标转让合同已实际履行。对于基于特定身份取得的房屋定购资格是否能够进行转让，我国现行法律、行政法规未作强制性规定。本案中，张某与熊某关于房屋定购资格转让的意思表示真实，开发商也以允许交纳过户费用办理房屋更名手续的方式，对此种转让予以认可。因此，张某和熊某之间的定向购买商品房指标转让合同有效，张某和熊某均应按合同履行义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第五十二条、第六十条第一款、第八十八条、第九十四条的规定，参照湖南省高级人民法院《关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第三条的规定，判决：一、确认张某和熊某之间关于转让房屋认购指标的协议有效；二、熊某在判决生效后十日内，配合张某办理房屋的更名过户手续，相关费用由张某负担；三、张某在判决生效后十日内，支付给熊某购房指标转让费1.5万元；四、驳回张某的其他诉讼请求。
熊某不服原审判决，提起上诉，请求二审法院依法改判。
××市中级人民法院查明的事实与原审查明基本一致。
××市中级人民法院经审理认为：
双方当事人争议的焦点在于涉案合同的效力。本案中，熊某基于××市××区××单位职工的特定身份，有权取得购买单位委托开发定向销售房屋的资格，其将购买资格转让给张某，实质上是一种权利的转让。该转让行为系双方真实意思表示，没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应认定为有效合同。故对熊某的上诉理由不予支持。据此，二审判决：驳回上诉，维持原判。
【评析】
本案的处理主要涉及以下法律问题：1、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么；2、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
一、定向购买商品房指标转让合同的法律性质是什么
理论界及实务界对此有两种观点：一种观点认为，转让定向购买商品房指标是转让人将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，属于合同权利义务的概括转让。笔者认为这种观点值得商榷。比如在本案例中，熊某虽然取得了房屋购买指标，但若其未与开发商签订购房合同，就不能产生任何有关定购房屋的权利义务关系，又如何将其让与给他人？
另一种观点认为，定向购买商品房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，它所指向的标的并非房屋本身，而是定购房屋的指标，合同所转让的是一种定购房屋的资格。笔者同意这种观点。比如说在本案例中，张某与熊某订立口头协议之时，张某对××号房屋的权利尚停留在一种资格权利上，张某不能立即、现实地取得所欲定购的房屋的所有权，但他却获得了对未来取得××号房屋所有权的合理期待。这种期待是一种在交易中现实存在的、有着独立经济价值的财产利益，已经达到了权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权，属于债权的范畴。
二、定向购买商品房指标转让合同是否有效。
对此主要有两种观点。一种观点认为定向购买商品房指标转让合同无效，主要理由是：1、未依法登记领取权属证书的房屋不得转让。《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定了“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”。2、转让房屋定购指标违反了《合同法》第七十九条第一款第（一）项和七部委于2004年通过的《经济适用住房管理办法》第二十九条、第三十二条等规定。3、定购特定房屋的资格是与单位职工身份密切相联的，转让房屋定购指标将使不具备职工身份的人享有了作为职工才能享受的福利，不仅会使指标拥有人所在单位利益受到损害，而且还违反了国家相关税法规定。
另一种观点则认为房屋定购指标转让合同有效，主要理由是：1、双方签订房屋定购指标转让合同，是彼此真实意思表示。2、房屋定购指标转让行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，没有《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。3、房屋定购指标转让行为并没有损害第三人的利益，也没有损害国家和社会公共利益。
笔者认为，定向购买商品房指标转让合同应属有效。目前司法实践中也越来越多的采纳了这一观点。主要理由有：
1．从法律规定看，对于基于特定身份取得的定购资格的转让，我国法律、行政法规并未做强制性规定。此外，因定向购买商品房指标转让合同的标的是房屋定购指标而不是房屋本身，所以并不适用《城市房地产管理法》第三十七条第（六）项“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”的规定。
2．从理论上讲，在民法上，奉行“法无禁止即自由”的原则。“法无禁止即自由”强调私人的权利和自由不受随意干预，强调私法主体之间的契约自由。作为一种法的理念，其最重要的表现是私法自治。“私法自治给个人提供一种受法律保护的自由，使个人获得自主决定的可能性。”私法自治是私法主体按照自己的自由意思，在不违反法律的前提下，对自身利益的得失变更做出安排；是平等主体通过自由、平等地协商，决定他们之间的权利义务关系。在法律没有明确禁止的情况下，私权主体当事人之间通过平等协商确立的利益关系应当得到尊重，而不应受到干预和限制。因而在不违反法律强制性规范和公序良俗的前提下转让房屋定购指标，也是有着法理基础的自由。
3．从社会价值取向来看，本案中熊某与张某皆为完全民事行为能力人，意思表示真实，也不存在欺诈、胁迫等情形，更没有任何事实、证据证明该协议侵害了他人和社会的利益。若冒然认定该协议无效，势必会助长一种随意毁约、违背诚实信用原则的不良社会风气，更有悖于我国《合同法》维护交易稳定和维护经济秩序的立法目的。
【经验借鉴】
定向购买商品房指标转让合同在实际履行过程中，因缺乏足够的法律依据，很容易引起纠纷，引发一些法律问题。像本案中因熊某认为张某未支付剩余的指标转让费，就拒绝继续履行更名手续，导致张某支付了二十多万元购房款却一直无法取得房屋。因此，笔者建议转让定向购买商品房指标一定要签订书面合同。合同应当规定转让费的数额、支付期限和方式，以及转让人将房屋过户给受让人的期限和方式。此外还应注明：“本房屋由乙××出资购买，房屋所有权归乙××，与甲××无关。”只有这样，当实际购房人与登记购房人发生产权争议时，才能证明房屋属于自己，而房屋登记不实，应予纠正。否则，如果不重视书面证据的收集和保存，转让人一旦反悔，否认转让房屋定购指标之事而主张自己就是合法的产权人，受让人将无法取得房屋产权，而只能以事实上的借款关系要求转让人返还购房款。更有甚者，如果受让人不能证明购房款由自己实际支付，则其要求转让人返还购房款的请求也可能成为泡影。
此外，若指标转让人在取得房屋产权后拒绝过户给受让人，对受让人应怎样予以救济？笔者就此对办理定购房屋更名过户手续提一些建议。笔者认为在房屋定购指标转让合同有效并已经实际履行，而房屋登记不实的情况下，可以适用我国《物权法》和《城市房地产管理法》规定的更正登记和异议登记制度，来纠正房屋登记簿的不实记载，实现对受让人的权利救济。
更正登记在具体适用中分为三种情形：一、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人书面同意更正，登记机构对申请人提交的书面证据进行审查，予以更正。二、受让人向房屋登记机构申请更名，不论转让人是否同意更正，登记机构经审核，认定有证据证明登记确有错误的，予以更正。三、受让人向房屋登记机构申请更名，转让人不同意更正，双方争议一时难以化解，更正的程序较为费时。为了给受让人的利益提供临时保护，受让人可申请异议登记，暂时中断登记簿的公信力，并在法律规定的15日内向人民法院提起诉讼。
此外，房产登记种类有转移登记和变更登记。变更登记是房屋权利人改换姓名、名称，或房屋状况发生变化所进行的登记。转移登记是指房屋所有权主体转移所进行的登记，必须按照有关规定足额缴纳税费。笔者认为，在实践中若通过变更登记来办理定购房屋的更名手续，不仅可以免交税费，还可以简化程序，缩短时间。
作者单位：竺雨迪，湖南大学法学院在读硕士；肖贞英，湖南省长沙市芙蓉区法院。
广东省母婴保健管理条例
广东省人大常委会
广东省母婴保健管理条例（修正）
（１９９８年７月２９日广东省第９届人民代表大会常务委员会第４次会议通过 根据２００４年７月２９日广东省第１０届人民代表大会常务委员会第１２次会议《关于修改〈广东省对外加工装配业务条例〉等十项法规中有关行政许可条款的决定》修正）
第一条 为了加强母婴保健管理，保障母亲和婴幼儿健康，提高出生人口素质，根据《中华人民共和国母婴保健法》（以下简称《母婴保健法》）和有关法律、法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内的婚前保健、孕产期保健、婴幼儿保健等母婴保健服务及其管理，适用本条例。
第三条 县级以上卫生行政部门是母婴保健工作的主管部门，对本行政区域母婴保健工作实施监督管理。
各级人民政府有关部门应当在各自职责范围内，配合卫生行政部门做好母婴保健工作。
第四条 县级以上卫生行政部门设立母婴保健监督员，负责所辖区域母婴保健工作的监督检查。
第五条 医疗保健机构开展母婴保健业务的，应当符合国务院《医疗机构管理条例》规定的要求。
从事母婴保健专项技术服务的医疗保健机构，按照下列规定办理审批手续，经审查合格的，发给母婴保健技术服务执业许可证：
（一）从事终止妊娠手术、结扎手术、助产技术服务的，由所在地县级以上卫生行政部门审批发证；
（二）从事婚前医学检查服务的，由所在地市级以上（不含县级市，下同）卫生行政部门审批发证；
（三）从事遗传病诊断、产前诊断、新生儿疾病筛查、涉外婚前医学检查、人工授精技术服务的，由省卫生行政部门审批发证。
母婴保健技术服务执业许可证有效期为三年，到期由原发证部门重新审查发证。
第六条 从事母婴保健专项技术服务的医务人员，按照下列规定经考核合格的，发给母婴保健技术考核合格证：
（一）从事终止妊娠手术、结扎手术、助产技术的，由所在地县级以上卫生行政部门负责考核发证；
家庭接生员技术合格证书和乡村妇幼保健人员合格证书由县级卫生行政部门负责考核发证；
（二）从事婚前医学检查的，由所在地市级以上卫生行政部门负责考核发证；
（三）从事遗传病诊断、产前诊断、人工授精技术的，由省卫生行政部门负责考核发证。
第七条 准备结婚的男女双方，应当在申请结婚登记前，持本人下列证件到经卫生行政部门审批的一方户籍或工作单位所在地的医疗保健机构接受婚前医学检查：
（一）居民身份证或其他有效身份证明、户籍证明；
（二）工作单位或户口所在地的居（村）民委员会出具的婚姻状况证明。
男女双方或一方为外籍公民、华侨的，应当按国家有关规定到承担涉外婚前医学检查的医疗保健机构接受检查。
经婚前医学检查的，医疗保健机构应当出具婚前医学检查证明。
第八条 从事婚前保健工作的医疗保健机构应当提高服务质量，方便群众，在边远山区应当开展巡回婚前保健服务。
第九条 经婚前医学检查，对患指定传染病在传染期内或者有关精神病在发病期内的，医师应当提出暂缓结婚的医学意见。
凡诊断有下列不宜生育的严重遗传性疾病之一的，医师应当提出医学意见，经男女双方同意，采取长效避孕措施或者施行结扎手术：
（一）双方为遗传性中度智力障碍或者一方为遗传性严重智力障碍；
（二）患其他医学上认为不宜生育的严重遗传性疾病。
接受婚前医学检查的当事人对检查结果有异议，可按照本条例第二十六条的规定申请医学技术鉴定，取得母婴保健医学技术鉴定证明。
婚前医学检查证明与母婴保健医学技术鉴定证明不一致的，以母婴保健医学技术鉴定证明为准。
第十条 婚姻登记管理机关办理结婚登记时，应当将婚前医学检查证明或者母婴保健医学技术鉴定证明作为结婚登记的依据，经婚前医学检查认为应当暂缓结婚的，暂缓办理结婚登记；认为不宜生育的，应当采取长效避孕措施或者施行结扎手术后，方可办理结婚登记。
第十一条 医疗保健机构进行婚前医学检查，必须执行物价部门规定的收费标准。对边远贫困地区或者交费确有困难的人员，婚前医学检查的费用给予减免。
第十二条 孕产妇应当在怀孕十二周内到医疗保健机构建立孕产妇保健手册，定期接受产前检查、孕产期保健教育和医学指导。
在本省暂住的外来人员中的孕产妇，应当到居住地的医疗保健机构登记，建立孕产妇保健手册，接受孕产期保健服务。
凡筛查出的高危孕产妇必须转到有条件的医疗保健机构进行产前检查和监护。
第十三条 经产前检查，孕妇有下列情形之一的，应当进行产前诊断：
（一）羊水过多或过少的；
（二）胎儿发育异常或胎儿可能有畸形的；
（三）孕早期接触过可能导致胎儿先天性缺陷的物质的；
（四）曾经分娩过严重缺陷儿的；
（五）年龄超过三十五岁的；
（六）夫妇双方患有地中海贫血病的；
（七）省以上卫生行政部门规定的其他情形的。
孕妇经产前诊断，有下列情形之一的，医师应当提出终止妊娠的医学意见，经本人签字同意（本人无行为能力的经其监护人签字同意）后，医疗保健机构可为其施行终止妊娠手术：
（一）胎儿患严重遗传性疾病的；
（二）胎儿有严重缺陷的；
（三）因患严重疾病，继续妊娠可能危及孕妇生命安全或者严重危害孕妇健康的。
第十四条 依照《母婴保健法》和本条例实行终止妊娠或结扎手术的，按照国家的规定享受休假和免费服务。
第十五条 严禁采用技术手段对胎儿进行性别鉴定。医学上确有需要进行胎儿性别鉴定的，必须到有遗传病诊断、产前诊断专项技术服务许可证的医疗保健机构，由相关专业技术人员签署医学意见，经市级以上卫生行政部门批准后，方可进行。
第十六条 孕妇应当住院分娩。高危孕妇必须到有条件的医疗保健机构住院分娩。
在交通不便的乡村，没有条件住院分娩的正常产妇，应当由持有家庭接生员技术合格证书的人员助产。
乡（镇）在离医疗机构五公里以内区域、县城镇和城市不得设立集体或个体接生站。
第十七条 医疗保健机构依据助产人员签署的出生医学记录出具出生医学证明；家庭接生的，凭接生员签署的出生医学记录，由乡（镇）卫生院出具出生医学证明；在途中出生的，由产妇户口所在地医疗保健机构查实后，出具出生医学证明。
户籍登记机关必须依法查验出生医学证明，方可办理新生儿户籍登记。
出生医学证明由国家统一印制，逐级发放到各医疗保健机构。
第十八条 全社会都要保护和支持母乳喂养。医疗保健机构应当建立母乳喂养制度。各单位应当为妇女哺乳提供必要条件。
第十九条 医疗保健机构应当为婴幼儿提供以下保健服务：
（一）科学育儿的医学指导和咨询；
（二）婴幼儿的定期体格检查和生长发育监测；
（三）小儿常见病、多发病防治；
（四）体弱、伤残、弱智儿的康复保健服务；
（五）计划免疫；
（六）省卫生行政部门认定的其他项目。
第二十条 全省实行新生儿疾病筛查制度。
承担新生儿疾病筛查的医疗保健机构，应当认真做好先天性甲状腺功能低下，苯丙酮尿症、地中海贫血等疾病的筛查，其他医疗保健机构应当配合做好样本采集和送检工作。
第二十一条 新生儿出生后三十日内，应当到其母亲户籍所在地的医疗保健机构登记，建立儿童保健手册，接受婴幼儿保健系统管理。
在本省暂住的外来流动人员中的婴幼儿，应当到居住地的医疗保健机构登记办理儿童保健手册，接受婴幼儿保健系统管理。
第二十二条 卫生行政部门对托儿所、幼儿园的卫生保健工作进行监督管理。
医疗保健机构按照分级管理原则，负责辖区内托儿所、幼儿园卫生保健的业务指导和监测。
开办托儿所、幼儿园应当符合省卫生行政部门规定的卫生保健标准。
第二十三条 儿童入托儿所、幼儿园应当到医疗保健机构进行健康检查，凭儿童入托儿所、幼儿园健康检查表、儿童保健手册和儿童预防接种证，方可办理入托、入园手续。
托儿所、幼儿园工作人员和家庭看护婴幼儿的保姆每年必须到单位或家庭所在地的医疗保健机构进行健康检查，取得健康证明。患有国家规定传染病、滴虫性及霉菌性阴道炎、化脓性皮肤炎、精神病等疾病的人员不得从事儿童看护、保教工作。
第二十四条 对《母婴保健法》规定的指定传染病、严重遗传性疾病、有关精神病和本条例规定的疾病实行首诊报告制度。
全省实行孕产妇、婴儿生命和新生儿出生缺陷报告制度，建立孕产妇，围产儿死亡评审制度。
第二十五条 县级以上人民政府设立母婴保健医学技术鉴定组织（以下简称鉴定组织），其成员由卫生行政部门提名，报同级人民政府聘任。鉴定组织的日常工作由卫生行政部门承担。
第二十六条 当事人对婚前医学检查、遗传病诊断和产前诊断结果有异议的，可在接到诊断书之日起十五日内，向当地鉴定组织申请鉴定。
鉴定组织应当在收到书面申请之日起三十日内，作出鉴定结论。特殊情况可以适当延长时间，但最多不得超过六十日。当事人对鉴定结论仍有异议的，可在收到鉴定结论之日起十五日内，向上一级鉴定组织申请重新鉴定，鉴定组织应当在三十日内作出鉴定结论，省级鉴定为最终鉴定。
第二十七条 卫生行政部门和其他有关部门的管理人员应当遵纪守法，秉公执法。凡玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十八条 从事母婴保健服务的医务人员，应当遵守职业道德，文明服务，为当事人保守秘密。凡违反本条例，出具虚假的医学证明或违法进行胎儿性别鉴定的，由所在的医疗保健机构根据情节给予行政处分；有下列情形之一的，由卫生行政部门依法取消其执业资格：
（一）出具虚假医学证明或违法进行胎儿性别鉴定经制止仍没有改正的；
（二）出具虚假医学证明给当事人造成严重后果的；
（三）违法进行胎儿性别鉴定给当事人身心造成严重伤害的。
第二十九条 未取得母婴保健技术服务执业许可证、母婴保健技术考核合格证而从事婚前医学检查、遗传病诊断、产前诊断、医学技术鉴定、终止妊娠手术，以及出具本条例的有关医学证明的，由县级以上卫生行政部门予以制止，并给予以下处罚：
（一）警告；
（二）处以五百元以上五千元以下的罚款；情节严重或经制止仍不改正的，处以五千元以上二万元以下的罚款。
第三十条 准许或者纵容传染病人、病原携带者和疑似传染病病人，从事儿童看护、保教工作的，由县级以上卫生行政部门责令限期改正，处以五千元以下罚款；情节严重的，处以五千元以上二万元以下罚款，对主管人员和直接责任人员由其所在单位或者上缴机关给予行政处分。
第三十一条 本条例自1998年10月1日起施行。
